Contentieux locatif

 

La loi Elan du 23 novembre 2018, autorise désormais l’application de l’action de groupe au bail d’habitation :

Antérieurement à la loi ELAN, les locataires ne pouvaient agir dans le cadre d’une action de groupe, le bail d’habitation n’étant pas considéré comme une fourniture de service.

La Cour de cassation se prononce dans ce sens aux termes d’un arrêt rendu le 19 juin 2019.

Les faits sont les suivants :

La Confédération nationale du logement (l'association) a assigné la société Immobilière 3F (le bailleur) lui reprochant d’avoir inséré une clause illicite et abusive dans ses contrats de location de logements, sur le fondement des dispositions relatives à l'action de groupe.

La Confédération nationale du logement demandait à voir déclarer cette clause non écrite et à obtenir la condamnation du bailleur à réparer les préjudices individuels subis par les locataires.

La Cour de cassation confirme l’arrêt de la Cour d'appel aux termes duquel le bail d'habitation, régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'entrait pas dans le champ d'application de l'action de groupe prévue à l'article L. 423-1, devenu L. 623-1 du Code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018.

Désormais, l’article L. 623-1 du Code de la consommation dispose expressément que les associations peuvent agir afin d’obtenir la réparation des préjudices subis « à l’occasion de la vente de biens ou de la fourniture de services ainsi que dans le cadre de la location d’un bien immobilier ».

Cass. 1ère civ, 19 juin 2019, n° 18-10.424, n° 590 P + B

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Baux commerciaux

Cession du bail commercial: application de la solidarité entre cédant et cessionnaire en cas d’impayés aux baux en cours depuis la loi Pinel :

Lorsqu'un bail commercial fait l’objet d’une cession, il est fréquent que le propriétaire exige une clause de solidarité entre le cédant et le cessionnaire pour le paiement des loyers et des charges par le nouveau locataire.

Cette clause qui constitue une sécurité au profit du bailleur, permet à ce dernier de poursuivre tant le cédant que le cessionnaire en cas d’impayés par le nouveau locataire.


L'artile8 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 limite désormais cette clause de garantie dans le temps.


En effet, lorsque la cession du bail commercial s'accompagne d'une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne pourra invoquer cette garantie que durant trois ans à compter de la cession dudit bail. (Article L145-16-2).


La difficulté est de savoir si cette limitation à trois ans est d’application immédiate et s’impose aux contrats en cours.


La Cour de cassation, aux termes d’un arrêt du 11 avril 2019, tranche ce point en faisant valoir que la clause de garantie solidaire entre le cédant et le cessionnaire, définie par l'article L. 145-16-2 du code de commerce qui revêt un caractère d'ordre public, ne répond pas à un motif impérieux d'intérêt général justifiant son application immédiate et d’autre part « que la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties.»


En conséquence, la limitation de la garantie à 3 ans ne s'applique pas aux baux conclus antérieurement à la loi nouvelle.


A noter que ce même arrêt retient que la clause de cession qui prévoyait que « le preneur resterait garant solidairement avec son cessionnaire du paiement du loyer et des charges » pouvait s’appliquer aussi bien en cas de cession du fonds qu’en cas de cession du droit au bail par voie d’apport partiel d’actif.


Cass. 3e civ. 11 avr. 2019, n° 18-16.121, n° 301 FS - P + B + I

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Construction – Immobilier

Assurance responsabilité décennale et civile professionnelle : les risques encourus en cas d’omission de déclaration d’un chantier par l’architecte :

Le maître d’ouvrage ne peut pas se retourner à l’encontre de l’assurance de responsabilité décennale et civile professionnelle du maître d’œuvre dans le cadre d’un chantier non déclaré.

La Cour de assation avait déjà admis, aux termes d’un arrêt en date du 13 juin, dernier que l’assureur pouvait sanctionner le défaut de déclaration en refusant sa garantie, à condition d’avoir expressément prévu cette exclusion dans le contrat d’assurance (Cass. 3e civ., 13 juin 2019, n° 18-10.022).

Dans le cadre de ce nouvel arrêt du 27 juin 2019, la Cour de cassation admet que l’assureur peut sanctionner le défaut de déclaration d’un chantier par une diminution proportionnelle de sa garantie, laquelle peut correspondre à une absence de garantie concernant le chantier non déclaré, sans qu’il s’agisse d’une clause d’exclusion, ni d’une déchéance de garantie.

En l’espèce, l'article 5.21 des conditions générales d'un contrat d'assurance faisait obligation à l'architecte de fournir à l'assureur la déclaration de l'ensemble des missions constituant son activité professionnelle, ce qui permettait à l'assureur d'apprécier le risque qu'il prenait en charge et constituait une condition de la garantie pour chaque mission.

L'article 5.22 disposait que toute omission ou déclaration inexacte d'une mission constituant l'activité professionnelle de la part de l'adhérent de bonne foi n'entraînait pas la nullité de l'assurance, mais conformément à l'article L. 113-9 du Code des assurances, donnait droit à l'assureur de réduire l'indemnité en proportion des cotisations payées par rapport aux cotisations qui auraient été dues pour cette mission, si elle avait été complètement et exactement déclarée.

Selon la Cour de cassation aux termes de son arrêt du 27 juin 2019, la Cour d'appel, qui a constaté qu'il n'était pas contesté que l'architecte s'était abstenu de déclarer le chantier litigieux à son assureur, de sorte qu'il n'avait payé aucune cotisation pour ce risque particulier, en a exactement déduit, qu dans une telle hypothèse, la réduction proportionnelle équivalait à une absence de garantie, selon une disposition, qui était conforme à la règle posée par l'article L. 113-9 du Code des assurances, ce qui ne constituait ni une exclusion ni une déchéance de garantie.

Cass. 3e civ., 27 juin 2019, n° 17-28.872, n° 583 FS-P + B + I

 

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Construction – Immobilier

Les conditions de déchéance de garantie pour déclaration tardive du sinistre :

Deux conditions doivent être réunies pour que l’assureur puisse se prévaloir d’une déclaration tardive entrainant une déchéance des garanties.


- La déchéance pour déclaration tardive doit être prévue au contrat,
- Le retard de la déclaration doit causer un préjudice à l’assureur.

A défaut de l'une de ces deux conditions, la sanction n'est pas applicable à l'assuré.
 

Telle est la décision de la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 4 juillet 2019.


Les faits sont les suivants :


La société ORLY PARADISE a souscrit auprès de la société Allianz IARD deux contrats multirisques.

Le 3 janvier 2012, la gérante de cette société a adressé à l'assureur une déclaration de sinistre concernant des dommages causés à des appareils électriques en novembre 2011.

L'assureur ayant refusé sa garantie, la société assurée a assigné son assureur, afin d'obtenir la prise en charge intégrale du sinistre.

La société ALLIANZ soutient le caractère tardif de la déclaration de sinistre, ce qui l’a privé de la possibilité de faire procéder aux investigations nécessaires à un recours contre un tiers.

En effet, selon les dispositions de l'article L.113-2 du code des assurances, l'assuré est obligé de donner avis à l'assureur, dès qu'il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l'assureur.

La Cour de cassation ne retient pas cette argumentation.

Selon la Cour de cassation, la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l'assuré:

- que si l'assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice,
- et que si le contrat envisage expressément la déchéance pour ce motif.

Ces deux conditions doivent être réunies pour priver l’assuré de son droit à indemnisation par l’assureur.


Cass. 2e civ., 4 juil. 2019, n°18-18.444, n° 960 D

 

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Construction – Immobilier

Les limites de la défiscalisation :


L’arrêt de la Cour de cassation du 27 juin 2019 met l’accent sur les risques encourus par les acquéreurs au fait que tout retard dans l'exécution des travaux remet en cause les avantages fiscaux attendus.

Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 27 septembre 2017), la société Résonnance Diderot Hugo appartenant au groupe Quarante, a acquis un immeuble dans le but de le vendre à la découpe en offrant des produits immobiliers défiscalisés.

Les travaux ont été confiés à la société Continentale TMO (CTMO).

La société CTMO, qui avait encaissé environ deux tiers des fonds destinés aux travaux, a été placée en liquidation judiciaire alors que seuls les travaux de démolition ont été réalisés, les travaux de restauration ayant été à peine commencés par le sous-traitant de la société CTMO.

Or, de nombreux copropriétaires ont fait l'objet de redressements fiscaux au motif que les sommes versées par ces contribuables à la société CTMO ne correspondaient à des travaux que pour une partie, qui seule pouvait les faire bénéficier des déductions fiscales.

Ils se sont donc retournés à l’encontre du notaire lui reprochant d'avoir, alors même qu'il savait que le groupe Quarante était inexpérimenté et avait connu des difficultés dès le début du chantier, manqué à son devoir de conseil en omettant de s'assurer de l'existence d'une garantie de bonne fin souscrite par la société CTMO et d'attirer l'attention des acquéreurs sur les risques encourus.

Ils ont été déboutés de leur demande en indemnisation de leur préjudice alors que l'objectif même des acquéreurs était d'obtenir un investissement défiscalisé permettant la déduction du coût des travaux engagés de l'impôt sur leur revenu.

La Cour de cassation fait valoir que la Cour d'appel a légalement justifié sa décision en rejetant leurs prétentions, sachant que les acquéreurs ne pouvaient ignorer que la réalisation effective des travaux était une condition des déductions fiscales.

Cass. 3e civ., 27 juin 2019, n° 17-28.872, n° 583 FS-P + B + I

 

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Construction – Immobilier

Le Décret n° 2019-1019 du 3 octobre 2019 supprime la condition de signature de la pièce justificative d'identité pouvant être demandée au candidat à la location et à sa caution :

Sont concernés par ce texte les bailleurs, les candidats à la location d'un logement ainsi que les personnes physiques ou morales susceptibles de se porter caution.

La possibilité est donc donnée pour le candidat à la location ou sa caution de produire, à la demande du bailleur, une pièce justificative de son identité qui ne comporte pas sa signature.

Observation : le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015, pris pour l'application de l'article 22-2 de la loi n° 89-462 du 23 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, fixe la liste des pièces justificatives pouvant être demandées au candidat à la location ou à sa caution.

Ce décret prévoit notamment que le bailleur puisse demander que lui soit fournie une pièce justificative d'identité comportant la signature du titulaire.

Cependant, les pièces justificatives de l'identité délivrées par des autorités étrangères ne comportent pas systématiquement la signature de leur titulaire, conformément à leur législation nationale.

Leurs ressortissants, dès lors qu'ils disposent seulement de l'une de ces pièces pour justifier de leur identité, sont susceptibles de rencontrer des difficultés pour se loger dans le parc locatif privé.

Aussi, le décret supprime la possibilité d'exiger du candidat à la location ou de sa caution que la pièce justificative d'identité produite comporte la signature de son titulaire.


D. n° 2019-1019, 3 oct. 2019 : JO, 5 oct.

 

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