Les limites de la défiscalisation en cas de retard dans l'exécution des travaux


L’arrêt de la Cour de cassation du 27 juin 2019 met l’accent sur les risques encourus par les acquéreurs au fait que tout retard dans l'exécution des travaux remet en cause les avantages fiscaux attendus.

 

Selon l'arrêt attaqué (Rouen, 27 septembre 2017), la société Résonnance Diderot Hugo appartenant au groupe Quarante, a acquis un immeuble dans le but de le vendre à la découpe en offrant des produits immobiliers défiscalisés.

 

Les travaux ont été confiés à la société Continentale TMO (CTMO).

 

La société CTMO, qui avait encaissé environ deux tiers des fonds destinés aux travaux, a été placée en liquidation judiciaire alors que seuls les travaux de démolition ont été réalisés, les travaux de restauration ayant été à peine commencés par le sous-traitant de la société CTMO.

 

Or, de nombreux copropriétaires ont fait l'objet de redressements fiscaux au motif que les sommes versées par ces contribuables à la société CTMO ne correspondaient à des travaux que pour une partie, qui seule pouvait les faire bénéficier des déductions fiscales.

 

Ils se sont donc retournés à l’encontre du notaire lui reprochant d'avoir, alors même qu'il savait que le groupe Quarante était inexpérimenté et avait connu des difficultés dès le début du chantier, manqué à son devoir de conseil en omettant de s'assurer de l'existence d'une garantie de bonne fin souscrite par la société CTMO et d'attirer l'attention des acquéreurs sur les risques encourus.

 

Ils ont été déboutés de leur demande en indemnisation de leur préjudice alors que l'objectif même des acquéreurs était d'obtenir un investissement défiscalisé permettant la déduction du coût des travaux engagés de l'impôt sur leur revenu.

 

La Cour de cassation fait valoir que la  Cour d'appel a légalement justifié sa décision en rejetant leurs prétentions, sachant que les acquéreurs ne pouvaient ignorer que la réalisation effective des travaux était une condition des déductions fiscales.

 

Cass. 3e civ., 27 juin 2019, n° 17-28.872, n° 583 FS-P + B + I

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