Le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)

 

 

Ces mesures sont prises en charge par le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), que Cécile Duflot, ministre de l'Égalité des territoires et du Logement, a présenté le 26 juin en Conseil des ministres.

 

Ce projet a été déposé ensuite à l'Assemblée nationale. Il comprend 84 articles lesquels seront discutés au Parlement cet automne.

 

Ce projet passera par la réforme de la loi Hoguet de 1970 qui encadre les métiers de l'immobilier, de la loi de 1989 qui régit les rapports locatifs et de la loi de 1965 qui porte sur les copropriétés.

 

Ce projet a pour ambition de :

 

- « Mettre fin aux dérives des marchands de listes, en les obligeant à détenir l'exclusivité des logements qu'ils proposent».

 

A cette fin, il sera désormais imposé que les logements proposés au sein des listes aient fait l'objet d'un mandat d'exclusivité avec le marchand de liste, par lequel le propriétaire du bien s'engage à ne pas confier la location ou la vente de son bien à un autre professionnel.

 

Grâce à cette mesure, les clients auront l'assurance que la liste qu'ils acquièrent comporte uniquement des biens exclusifs, que ceux-ci sont donc bien disponibles et n'ont pas déjà été loués par d'autres agences.

 

La reconduction tacite des mandats exclusifs sera interdite.

 

- «Réduire et encadrer les frais d'agences en allégeant et en plafonnant la part supportée par les locataires».

 

Le projet de loi comprend plusieurs dispositions qui visent à réformer la loi de 1989 pour clarifier la rémunération des intermédiaires et rééquilibrer la répartition des charges.

 

Il est ainsi prévu que le bailleur prenne en charge la totalité des frais liés à la mise en location de son bien, à l'exception de deux prestations, qui bénéficient à l'ensemble des parties et dont la prise en charge restera partagée entre bailleur et locataire :

 

-la réalisation de l'état des lieux ;

-la rédaction du bail.

 

En complément de ces dispositions législatives, le Gouvernement imposera, par voie réglementaire, que figure sur les supports publicitaires, la mention de la rémunération de l'agent immobilier à la charge de chacune des parties.

 

Cette mesure vise à apporter aux clients une meilleure information sur le montant de la rémunération de l'agent immobilier, permettant également une meilleure concurrence dans ce domaine d'activité.

 

- «Clarifier l'activité des syndics et leurs tarifs, en instaurant la forfaitisation des actes et en imposant une obligation de compte séparé».

 

La liste des frais particuliers sera déterminée par décret, et toute les autres prestations seront réputées « de gestion courante » et ne pourront faire l'objet d'une facturation supplémentaire en dehors du forfait annuel.

 

Pour réduire les coûts et améliorer la qualité du service rendu, la mise en concurrence sera obligatoire lorsque le non-renouvellement ou la révocation d'un syndic en place est envisagée, pour favoriser une baisse du montant du forfait fixé dans les contrats de syndic mis en concurrence.

 

- «Instaurer une obligation de formation continue - Créer des instances de contrôle et un code déontologique».

 

Le projet prévoit de créer un organisme dénommé Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, dont les compétences seront centrées sur l'élaboration :

 

- des règles déontologiques de la profession, qu'il proposera au ministre de la Justice pour adoption par décret ;

- du contenu des formations continues obligatoires et des conditions de leur mise en oeuvre.

 

- «Responsabiliser les professionnels».

 

Le Gouvernement a décidé de décharger les préfectures de la délivrance des cartes professionnelles aux personnes souhaitant exercer une activité soumise à la loi Hoguet.

 

Il est, dans ce cadre, proposé que les chambres de commerce et d'industrie territoriales assurent désormais la délivrance des cartes professionnelles, en assortissant cette nouvelle mission de garanties, en particulier sur le plan de l'égalité de traitement entre les professionnels concernés.

 

Cette disposition s'accompagnera d'une réduction des délais nécessaires à la remise des cartes professionnelles.

 

Ceci permettra à terme de réduire la durée de validité des cartes afin d'assurer un meilleur suivi des professionnels dans le temps, notamment via la création d'un registre national des professionnels de l'immobilier.

 

Le projet de loi prévoit de nouvelles formes d'accès au logement par l'habitat participatif :

 

L'habitat participatif vise un regroupement de ménages mutualisant leurs ressources pour réaliser et financer ensemble leur logement, au sein d'un bâtiment collectif.

 

Les sociétés d'habitat participatif pourront notamment prendre la forme d'une coopérative d'habitants ou d'une société d'autopromotion.

 

Il s'agit de deux nouveaux types de société créés par le projet de loi.

 

Un état descriptif de division devra être annexé aux statuts, ce qui permettra un passage à la copropriété en cas d'attribution en propriété, mais aussi en cas de dissolution de la société lorsque les statuts auront prévu une attribution en jouissance.

 

Un règlement de copropriété ou un règlement de jouissance sera également annexé aux statuts.

 

Une information renforcée sur l'état des copropriétés lors de la vente de lots est prévue, en vue de détecter plus en amont les difficultés des copropriétés :

 

La mise en place d'un registre national des copropriétés est prévu.

 

L'actualisation incombera aux syndics, avec la participation des notaires, lesquels devront vérifier, lors de chaque transaction immobilière, que la copropriété est bien immatriculée, et que les données (budget prévisionnel, montant des impayés, etc.) sont à jour.

 

Le notaire sera également chargé de vérifier, auprès du syndic, préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente que l'acheteur, s'il est déja copropriétaire dans la même copropriété qu'il n'est pas en situation d'impayé.

 

Le projet de loi a pour ambition également de renforcer la protection des acquéreurs de lots de copropriété en prévoyant que les annonces immobilières soient plus précises.

 

Ces annonces devront ainsi mentionner explicitement que le bien est situé dans une copropriété, indiquer :

 

-le nombre de lots,

-le montant moyen annuel de charges payées par le vendeur,

- et le cas échéant, informer l'acquéreur sur les procédures en cours dont la copropriété fait l'objet: plan de sauvegarde ou syndicat placé sous administration provisoire.

 

La promesse de vente, à défaut, l'acte authentique de vente, devra comporter notamment, la fiche synthétique de la copropriété, se rapportant à la situation financière de la copropriété et l'état de son bâti.

 

Pour garantir le respect de cette disposition, le délai de rétractation ou de réflexion sera prolongé tant que ces documents n'auront pas été communiqués à l'acquéreur.

 

Des dispositions sont également prévues en matière de ventes à la découpe :

 

Le champ d'application des ventes à la découpe est élargi aux immeubles vendus par lot de plus de cinq logements, au lieu de dix actuellement.

 

En matière de droit de préemption urbain, le projet de loi ALUR attribue aux EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) compétents en matière de PLU (plan local d'urbanisme) une compétence de principe :

 

Pour renforcer l'information des autorités compétentes pour préempter, le projet de loi prévoit aussi de compléter le contenu de la DIA (déclaration d'intention d'aliéner) et permet une visite du bien.

 

 

Projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR)

 
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