La compensation, pour se faire, doit être ordonnée par les juges lesquels liquident les préjudices résultant :

- pour le bailleur de la rupture du bail,

- et pour le locataire des troubles locatifs du fait d'infiltrations.

Le principe général veut que lorsque deux personnes se trouvent débitrices l'une envers l'autre, il s'opère entre elles une compensation qui éteint totalement ou partiellement les deux dettes (C. civ., art. 1289).

La compensation suppose que de part et d'autre existent des dettes certaines, liquides et exigibles (Cass. com., 18 févr. 1975, n° 73-14.041 : Bull. civ. IV, n° 50).

En matière locative il arrive fréquemment qu'un locataire réclame une indemnisation du trouble de jouissance qui lui a été causé par les fuites d'eau persistantes.

Le bailleur quant à lui se prévaut du prononcé de la résiliation du bail aux torts du preneur pour défaut de paiement des loyers.

Une compensation puisse s'opérer entre les deux dédommagements.

Cependant, les magistrats doivent "liquider" chacun des deux préjudices pour ensuite constater le jeu de la compensation.

C'est-à-dire qu'en premier lieu, les juges doivent, d'une part, chiffrer le préjudice subi par le bailleur du fait de la rupture anticipée du contrat et d'autre part, chiffrer celui du locataire du fait du trouble de jouissance subi.

 

Cass. 3e civ., 23 mai 2013, n° 11-26.095, n° 571 P+B

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