Conditions de mise en oeuvre du bail réel immobilier

Le décret n° 2016-855 du 27 juin 2016 a précisé les conditions de mise en œuvre du bail réel immobilier institué par l'article 4 de l'ordonnance n° 2014-159 du 20 février 2014 relative aux logements intermédiaires et complété par la loi n°2015-990 du 6 août 2015 - art. 73.

 

Principales dispositions se rapportant au bail réel immobilier :

Concernant les modalités d’occupation :

 

Il s’agit d’un  bail par lequel un propriétaire personne physique ou personne morale de droit privé consent, pour une longue durée, à un preneur, avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l'accession temporaire à la propriété de logements:

 

 Destinés, pendant toute la durée du contrat, à être occupés, à titre de résidence principale, par des personnes physiques dont les ressources n'excèdent pas des plafonds, fixés par décret en fonction de la typologie du ménage, de la localisation et du mode d'occupation du logement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III ;

 

 Dont, pendant toute la durée du contrat, le prix d'acquisition ou, pour les logements donnés en location, le loyer n'excède pas des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement, de son type et, le cas échéant, de son mode de financement, lesquels ne sauraient être inférieurs, pour les logements donnés en location, aux plafonds prévus au chapitre unique du titre III du livre III.

 

Concernant la durée :

 

Le bail réel immobilier est consenti pour une durée de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans par les personnes qui ont le droit d'aliéner.

Il ne peut prévoir aucune faculté de résiliation unilatérale ni faire l'objet d'une tacite reconduction.

 

Concernant les droits et obligations du preneur:

 

Le bail réel immobilier oblige le preneur à effectuer les travaux mentionnés aux trois premiers alinéas sur l'immeuble objet du bail, dans le respect des règles applicables à de telles opérations.

 

Le preneur ne peut, sauf stipulations contraires, exécuter d'autres ouvrages ou travaux que ceux prévus initialement.

 

Les constructions et améliorations réalisées par le preneur demeurent sa propriété en cours de bail et deviennent la propriété du bailleur à son expiration.

 

A l'issue du bail, le preneur ne peut réclamer, sauf stipulations contraires, d'indemnité au regard des améliorations qu'il a effectuées.

 

Le contrat de bail détermine, le cas échéant, les activités accessoires qui pourront être exercées dans l'immeuble objet du bail et subordonne à l'accord du bailleur tout changement d'activité.

 

Le décret du 27 juin 2016 définit les modalités d'application de ces dispositions et en particulier :

 

1- Lesmodalités de contrôle de l’affectation des logements :

 

A cet égard, l’article R. 254-2.du CCH prévoit qu’est annexée au contrat de location ou de cession des droits réels, conclu en application des articles L. 254-1 et suivants, une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du ou des occupants établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat.

 

Aux termes de l’art. R. 254-3, Le titulaire des droits réels notifie au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, dans le mois suivant la signature d'un contrat de location ou de cession de ses droits réels, une copie du bail ou de l'acte de cession et de ses annexes.

 

Le bailleur peut, à tout moment, requérir la communication des pièces requises à l'article R. 254-2 et suivants du CCH.

 

En vertu de l’article R. 254-4 l'immeuble, objet du bail réel immobilier, doit rester à destination principale de logement dans les conditions énoncées à l'article L. 254-1.
 

A cet égard, le contrat de bail réel immobilier précise si l'immeuble, objet du contrat, peut accueillir des locaux destinés à des activités accessoires ainsi que leur proportion de surface de plancher, qui ne peut être supérieure à 25 % de celle de l'immeuble objet du bail réel immobilier.

 

Lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété, ces dispositions sont rapportées dans la section relative à la destination de l'immeuble du règlement de copropriété.

 

2- Les modalités de calcul du plafond de la valeur des droits réels :

 

Selon l’article R. 254-5, pour tenir compte du caractère temporaire de la propriété liée au bail réel immobilier, le plafond de la valeur des droits réels afférents aux seuls logements objets du bail appliquée à chaque cession de ces droits est déterminé en fonction de la durée du bail restant à courir et de la valeur locative du bien dans la limite du plafond maximum de loyer fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe III au code général des impôts.
 

A défaut de disposer des valeurs du loyer annuel moyen au mètre carré auprès des observatoires locaux des loyers pour la zone considérée, la fixation de la valeur du loyer annuel moyen au mètre carré pour l'année N en cours est déterminée par les parties contractantes dans les conditions des cinquième et sixième alinéas du I de l'article 17-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. La justification de la valeur retenue incombe toutefois au cédant.

Par contre pour locaux abritant les activités accessoires,  le prix de cession est librement fixé par les parties.

 

3- Les modalités d’annulation et de résiliation du contrat de bail immobilier :

 

En vertu de l’article R. 254-6, l'action en nullité à l'encontre du contrat de bail réel immobilier conclu en méconnaissance de l'article L 254-1 peut être exercée par les parties, dans un délai de cinq ans à compter de la date de signature du contrat de bail réel immobilier.

De même selon l’art. R. 254-7, l'inexécution par le preneur de ses obligations contractuelles mentionnées aux articles L.254-1 à L. 254-3 peut conduire à la résiliation du bail réel immobilier dans les conditions énoncées à l'article L. 254-3.

 

Décret du 27 juin 2016 n° 2016-855 relatif au bail réel immobilier

 

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