Responsabilité de l'intermédiaire immobilier en présence d'une servitude découverte après la vente 

 

 

L'intermédiaire titulaire d'un mandat de vente qui n'a pas informé l'acquéreur de l'existence d'une servitude rendant l'immeuble acheté impropre à la destination envisagée, commet une faute délictuelle entraînant la perte de sa rémunération.

Les faits sont les suivants :

En vertu d'un mandat de vente exclusif, la société Etude Lodel (l'agent immobilier) a négocié et rédigé, moyennant une commission de 30 000 euros à la charge de l'acquéreur, un « compromis de vente ferme » aux termes duquel M. et Mme X...(les acquéreurs) ont acquis, sous diverses conditions suspensives, une bien immobilier.

Or le terrain s'est avéré d'une surface inférieure à celle annoncée et frappé d'une servitude conventionnelle non aedificandi.

Les acquéreurs, invoquant des manquements de l'agent immobilier à ses obligations d'efficacité, d'information et de conseil ont, après que la vente eut été réitérée en la forme authentique, refusé de lui régler la commission convenue.

Assignés en paiement par l’intermédiaire immobilier, les acquéreurs ont demandé, à titre reconventionnel, la réduction de cette commission, la restitution de l'acompte conservé par l'agent immobilier et l'allocation de dommages-intérêts

L’agent immobilier suivi par la cour d’appel a soutenu n’y avoir lieu à réduction de la commission qui lui était due, cette rémunération, conventionnellement arrêtée constituant la loi des parties et qu'il n'appartient pas à la cour de la modifier.

La Cour de cassation ne partage pas cette position estimant qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les dispositions de la loi du 2 janvier 1970.

De plus selon la Cour de cassation, l'intermédiaire professionnel, qui prête son concours à la rédaction d'un acte, après avoir été mandaté par l'une des parties, est tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention, même à l'égard de l'autre partie .

En l’espèce la Cour de cassation retient qu’il appartient à l’agent immobilier de procéder aux vérifications nécessaires telle que la consultation du titre de propriété du vendeur, révélant l'existence d’une servitude, cette charge réelle au cas d’espèce étant de nature à affecter l'usage normalement attendu, ou annoncé, de l’acquisition.

Cass. 1re civ., 14 janv. 2016, n° 14-26.474, n° 38 P + B

 

 

 

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