• Point concernant les dirigeants de SAS

 

Les conditions d'accès aux fonctions de direction et à la présidence de la SAS sont librement fixées par les statuts.

Les dirigeants et le président peuvent être des personnes morales ( C. com., art. L. 227-7) et/ou des personnes physiques.

Dans ce cas, le représentant de la personne morale peut être:

  • un représentant légal, un représentant permanent de la société dirigeant,
  • une personne spécialement habilitée à la représenter.

Les statuts peuvent le cas échéant subordonner l'accès aux fonctions de dirigeants à des exigences particulières : participation minimale dans la SAS, qualité d'actionnaire, compétence technique particulière, limite d'âge, incompatibilités spécifiques liées à l'activité de la SAS venant s'ajouter aux incompatibilités légales (fonctionnaires, commissaires aux comptes...).

Les dirigeants de la SAS peuvent être choisis à l'extérieur de la société. PS :
Art. L. 227-7

Lorsqu'une personne morale est nommée président ou dirigeant d'une société par actions simplifiée, les dirigeants de ladite personne morale sont soumis aux mêmes conditions et obligations et encourent les mêmes responsabilités civiles et pénales que s'ils étaient président ou dirigeant en leur nom propre, sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu'ils dirigent.  [L. no 66-537 du 24 juill. 1966, art. 262-8.]

 

 

 

Dans la dernière mise à jour de son échéancier de la mise en application de la loi ALUR, légifrance indique :

En septembre seront publiés :

  • la liste des prestations particulières du syndic ouvrant droit à une rémunération spécifique complémentaire,
  • le modèle de contrat type du syndic.

Au 4e trimestre 2014 devraient être publiés :

  • le plafond des honoraires du syndic pour la réalisation de l'état daté ;
  • les modalités d'information des occupants de l'immeuble des décisions de l'assemblée générale ;
  • les modalités de consultation des justificatifs de charges ;
  • les conditions dans lesquelles les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire selon l'assemblée générale seront intégrés au carnet d'entretien ;
  • certaines dispositions relatives aux syndicats en difficulté.

En décembre 2014, devrait être publiés :

  • le montant de la prime fixée par le Bureau central de tarification (BCT) moyennant laquelle une entreprise d'assurance est tenue de garantir le risque du syndicat ou d'un copropriétaire ;
  • le montant de la franchise devant rester à la charge du copropriétaire ou du syndicat.

Au 1er trimestre 2015 devraient être publiés :

  • les modalités relatives à l'immatriculation des syndicats de copropriétaires et les conditions de publicité des informations fournies dans le cadre de l'immatriculation;
  • le contenu de la fiche synthétique à fournir à l'occasion de la vente de lot ;
  • la superficie de la partie privative et la surface habitable.

Au plus tard en janvier 2016, il est prévu que le plafond majoré du livret A pour les syndicats de copropriétaires soit publié.

 Échéancier de mise en application de la loi ALUR, légifrance

 

 

  • La réforme rapproche le régime des OPCVM de celui des FIA

 

La réforme opérée par la directive 2014/91/UE du 23 juillet 2014 amende la directive 2009/65/CE (OPCVM IV) sur trois points essentiels :

- la fonction dépositaire

- les rémunérations au sein de la société de gestion

- le régime des sanctions applicables aux professionnels.

Les modifications doivent permettre notamment de rapprocher, le régime issu de la directive OPCVM de celui issu de la directive AIFM (Dir. 2011/61/UE, 8 juin 2011 : JOUE, 1er juill.) encadrant les gestionnaires et dépositaires de FIA.

La date limite de transposition des nouvelles dispositions par les Etats membres est fixée au 18 mars 2016, pour une application à partir de cette même date (Dir. 2014/91/UE, art. 2). Dir. 2014/91/UE, 23 juill. 2014 : JOUE, 28 août

 

 

  • Réforme du régime des conventions réglementées dans les SA

 

La réforme du régime des conventions réglementées dans les SA est entrée en vigueur le 3 août 2014. Elle modifie le périmètre de la procédure de contrôle et oblige notamment à motiver l'autorisation des conventions.

L'ordonnance n° 2014-863 du 31 juillet 2014 (publiée au JO du 2 août) procède à la réforme du régime des conventions réglementées prévue dans le cadre de la loi d'habilitation du 2 janvier 2014 (L. n° 2014-1).

Les dispositions relatives à cette réforme s'appliquent aux sociétés anonymes (SA) et aux sociétés en commandite par actions (C. com., art. L. 226-10).

Les exceptions :

Cette  procédure ne s’applique pas aux conventions conclues avec une filiale détenue à 100 %. Désormais, la procédure afférente aux conventions réglementées n'est plus applicable aux conventions conclues entre deux sociétés dont l'une détient, directement ou indirectement, la totalité du capital de l'autre.

Toutefois la notion de détention indirecte n'est pas explicitée.

Obligation de motiver les décisions d'autorisation

Désormais, le conseil d'administration ou le conseil de surveillance doit motiver l'autorisation de la convention en justifiant de son intérêt pour la société, ce qui implique de préciser notamment les conditions financières qui y sont attachées (C. com., art. L. 225-38 et L. 225-86 mod.).

Cette nouvelle obligation, qui s'applique à toutes les conventions soumises à l'autorisation préalable du conseil d'administration ou du conseil de surveillance, a pour objet de permettre aux actionnaires d'approuver on non les conventions en connaissance de cause.

Réexamen annuel des conventions autorisées au cours d'exercices antérieurs :

Les conventions conclues et autorisées au cours d'exercices antérieurs dont l'exécution a été poursuivie au cours du dernier exercice doivent désormais être examinées chaque année par le conseil d'administration ou par le conseil de surveillance (C. com., art. L. 225-40-1 nouv. et L. 225-88-1 nouv.).

Cette disposition a notamment pour objet de « rappeler » à ces organes l'ampleur de ces conventions.

Il ne s'agit donc pas de les soumettre à une nouvelle procédure d'autorisation.

Par ailleurs, il est précisé que ces conventions doivent être communiquées au commissaire aux comptes pour les besoins de l'établissement de son rapport sur les conventions réglementées (C. com., art. L. 225-40-1 nouv. et L. 225-88-1 nouv.).

Enfin, le conseil d'administration ou le conseil de surveillance peut décider de ne pas appliquer ces nouvelles dispositions aux conventions autorisées avant le 2 août 2014 qui entrent dans le champ d'application de l'exclusion désormais applicable aux conventions conclues avec une filiale détenue à 100 % (art. 38, I de l'ordonnance).

Obligation de mentionner certaines conventions dans le rapport de gestion :

Désormais le rapport de gestion du conseil d'administration ou du directoire doit mentionner certaines conventions qui, tout en ne relevant pas du champ d'application de la procédure des conventions réglementées, peuvent présenter des enjeux significatifs pour la société mère, la filiale concernée et leurs actionnaires.

Les conventions qui doivent être mentionnées sont celles intervenues, directement ou par personne interposée, entre :

- d'une part, l'un des membres du directoire ou du conseil de surveillance, le directeur général, l'un des directeurs généraux délégués, l'un des administrateurs ou l'un des actionnaires disposant d'une fraction des droits de vote supérieure à 10 %, d'une SA,

- et, d'autre part, une société dont cette SA possède, directement ou indirectement, plus de la moitié du capital.

En d'autres termes, les conventions visées sont celles conclues entre certains mandataires sociaux ou actionnaires significatifs d'une SA et une filiale de celle-ci.

Ces conventions échappent à l'obligation de mention dans le rapport de gestion lorsqu'elles portent sur des opérations courantes et conclues à des conditions normales (C. com., art. L. 225-102-1 mod.).

Ordonnance 2014-863

 

•      La régularisation de décisions collectives entachées de nullité

 

Deux assemblées générales des associés d'une SARL ayant décidé dans des conditions de quorum et de majorité irrégulières un coup d'accordéon (réduction suivie d'une augmentation de capital) et l'agrément d'un nouvel associé, deux nouvelles assemblées générales avaient ensuite adopté les mêmes décisions.

Des associés fondateurs qui n'avaient pas participé aux nouvelles assemblées prétendaient que la régularisation des premières décisions était impossible car elles avaient été publiées et exécutées et le fonds de commerce de la société vendu.

Ils prétendaient aussi que la convocation par le gérant des nouvelles assemblées était irrégulière, celui-ci ayant démissionné à la date de la convocation.

Ils demandaient des dommages-intérêts pour avoir été évincés de la société à l'issue des opérations.

Après avoir rappelé que les dispositions précitées permettent la réparation des nullités de forme comme de fond et des nullités relatives comme de celles qui ont un caractère absolu, la cour d'appel de Paris a précisé que la publicité donnée à des délibérations irrégulièrement votées ne fait pas obstacle à la reprise, dans des conditions cette fois régulières de l'opération viciée.

CA Paris 26 novembre 2013 n° 12/18725, ch. 5-8., Reboul c/ Thomsen.

 

  • Parution du décret d’encadrement des loyers d’habitation

 

Le décret d’encadrement des loyers d’habitation dans les « zones tendues » au sens de la loi ALUR est paru.

Le décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail pris en application des articles 17 et 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est paru au Journal officiel du 31 juillet.

Ce texte est applicable :

-aux contrats de location nus ou meublés,

- conclus ou renouvelés entre le 1er août 2014 et le 31 juillet 2015.

Champ d’application géographique des mesures d’encadrement

Les articles 17 et 18 de la loi du 6 juillet 1989, dans leur rédaction issue de la loi ALUR du 24 mars 2014, définissent les zones tendues comme des « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant.

Ces zones se caractérisent notamment :

  • par le niveau élevé des loyers,
  • le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens,
  • ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social .

Sont actuellement concernées les 28 agglomérations visées à l’annexe au décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 relatif au champ d’application de la taxe annuelle sur les logements vacants, instituée par l’article 232 du code général des impôts, soit les agglomérations d’Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse .

À noter que, selon le décret du 30 juillet 2014, pour l’application de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 la liste des communes concernées peut être modifiée par décret.

Détail des mesures d’encadrement

Le texte distingue les mesures propres aux logements vacants de celles relatives aux baux renouveler, certaines dispositions étant communes aux deux situations.

Les mesures applicables aux logements vacants :

Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau bail ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, étant précisé que sont concernés les logements inoccupés proposés à la location.

Ne sont pas concernés :

  • les logements faisant l’objet d’une première location,
  • et des logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois.

Le loyer appliqué au nouveau locataire peut être révisé, dans les limites légales, sauf si une révision est intervenue au cours des douze mois qui précèdent la conclusion du nouveau bail.

Toutefois, le loyer du nouveau contrat de location pourra  être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

  • 1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux TTC ;

 

  • 2° Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues ci-dessus ;

 

  • 3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

Cependant, lorsqu’un arrêté préfectoral d’encadrement a été pris à la date de la conclusion d’un nouveau contrat, ces trois dérogations ne s’appliquent pas lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire prenant en compte un complément de loyer est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location.

Les mesures relatives au renouvellement de bail :

Lors du renouvellement d’un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

  • 1° La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites légales ;

 

  • 2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Toutefois, lorsqu’un arrêté préfectoral d’encadrement a été pris à la date du renouvellement du bail, les dispositions qui précèdent ne s’appliquent pas lorsque la réévaluation du loyer est soumise aux dispositions du I de l’article 17-2.

Les dispositions communes

En matière de références de loyers, nécessairement jointes au contrat, les « logements comparables » doivent être situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans tout autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.

Par ailleurs, concernant les travaux de mise en conformité ou d’amélioration, d’une part, est exclu de leur montant le coût des travaux ayant donné ou donnant lieu à une contribution pour le partage des économies de charge ou à une majoration du loyer en application d’une « clause travaux » et d’autre part, s’agissant des travaux portant sur les parties communes, leur coût est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement.

En outre, lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation qui n’a pas été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s’entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée.

Enfin, lorsqu’un arrêté préfectoral d’encadrement des loyers a été pris à la date de la conclusion d’un nouveau contrat ou du renouvellement du bail, la révision ou la réévaluation du loyer ne peut pas excéder le loyer de référence majoré. (Décr. n° 2014-854, 30 juill. 2014, JO 31 juill).

 

  • Les principales dispositions de la loi sur l’égalité femmes hommes

 

La loi sur l’égalité réelle entre les femmes et les hommes a été publiée au Journal officiel du 5 août 2014, après avoir été examinée par le Conseil constitutionnel, qui a censuré quelques articles.

Elle recouvre beaucoup de domaines, du droit du travail au droit pénal.

Tour d’horizon des principales modifications apportées par la loi.

 

Égalité salariale entre femmes et hommes

Les organismes paritaires chargés de conclure des accords dans les différentes branches professionnelles devront désormais prendre en compte un objectif de « mixité des emplois ».

La réduction des écarts de rémunération entre hommes et femmes sera une priorité.

Les entreprises de plus de cinquante salariés devront engager, chaque année, une négociation relative aux objectifs d’égalité professionnelle et salariale dans l’entreprise. Si un accord est conclu à la suite de cette négociation, l’obligation de négocier devient triennale.

Par ailleurs, la loi introduit des dispositions interdisant l’accès aux marchés publics aux entreprises qui ne satisfont pas aux obligations de négociation collective relatives à l’égalité hommes femmes ou qui ne respecteraient pas les dispositions légales sur l’égalité salariale.

 

Conciliation de la vie privée et de la vie professionnelle

La loi opère un changement sémantique, remplaçant le terme « complément du libre choix d’activité », qui désigne l’allocation prévue à destination des personnes qui choisissent de prendre un congé parental.

Elle porte maintenant le nom de « prestation partagée d’éducation de l’enfant ».

Une partie de ce congé pourra être prise par le second parent et le couple bénéficiera alors de six mois de congé parental supplémentaire.

Des modifications portent également sur les conditions de versement de cette prestation, sa durée totale de versement pouvant être prolongée dans certaines circonstances.

Ces nouvelles dispositions ne s’appliquent qu’aux enfants nés ou adoptés à compter du 1er octobre 2014.

Une expérimentation sera mise en place pour permettre le versement direct du tiers payant à l’assistante maternelle, employée par les familles. 

La loi impose désormais aux employeurs de salariés qui concluent un PACS de leur accorder une autorisation d’absence, à l’instar d’un salarié qui se marie, pendant quatre jours.

Le texte instaure une protection du parent salarié après la naissance de l’enfant, le nouvel article L. 1125-4-1 du code du travail interdisant à l’employeur de rompre le contrat de travail du salarié devenu parent pendant la période de quatre semaines qui suit la naissance de l’enfant, sauf en cas de faute grave.

En outre, le conjoint, partenaire ou concubin d’une femme enceinte, s’il est salarié, pourra bénéficier d’une autorisation d’absence pour assister avec elle aux examens médicaux obligatoires liés à la grossesse.

La loi modifie également les dispositions applicables en cas de parentalité d’un collaborateur libéral.

La collaboratrice libérale enceinte est protégée de la rupture de contrat pendant sa grossesse et jusqu’à huit semaines après l’accouchement.

Elle a le droit de suspendre sa collaboration pendant seize semaines à cette occasion.

Le conjoint collaborateur libéral de la mère bénéficie d’un congé de parentalité de onze jours et de la même protection d’une durée de huit semaines après l’accouchement.

 

Renforcement des garanties contre les impayés de pensions alimentaires

Le texte expérimente un nouveau processus de garantie par la Caisse d’allocations familiales des impayés de pension alimentaire.

L’organisme débiteur des prestations familiales, qui verse à un parent divorcé l’allocation de soutien familial en raison de la carence de l’autre parent dans le paiement de la pension alimentaire, pourra transmettre au créancier les renseignements dont il dispose concernant l’adresse et la solvabilité du débiteur.

Les juges pourront prévoir le versement de la pension par virement sur le compte du créancier.

Par ailleurs, la procédure de paiement direct, lorsqu’elle est mise en œuvre par l’organisme débiteur, permet désormais de prélever la fraction insaisissable du salaire du débiteur pour les vingt-quatre derniers mois impayés de pension alimentaire, contre six seulement auparavant.

 

Protection des victimes de violences conjugales

Dans le cadre de la délivrance des ordonnances de protection de victimes de violences par le juge aux affaires familiales, de nouvelles mesures sont mises en place.

Elles permettent aux personnes victimes de violences de leur partenaire pacsé ou de leur concubin d’obtenir des décisions plus rapidement et se voir attribuer la jouissance du logement commun, même si elles ont bénéficié d’un hébergement d’urgence.

Les personnes victimes de violences pourront également dissimuler leur adresse véritable et pourront, non seulement pour la procédure, mais aussi pour les besoins de la vie courante, élire domicile auprès d’une personne morale qualifiée.

Le dispositif de téléprotection des victimes (éventuellement avec géolocalisation) pour protéger les victimes, aussi appelé "Téléphone Grand Danger", est généralisé à l’ensemble du territoire.

Le texte modifie les dispositions de la loi de 1948, permettant le maintien dans les lieux au profit du conjoint, du partenaire de PACS ou du concubin de l’occupant qui a été condamné définitivement pour des faits de violences commis sur lui ou sur leurs enfants.

Le code de l’entrée et du séjour des étrangers et du droit d’asile (CESEDA) prévoit désormais la délivrance d’un titre de séjour en faveur de l’étranger qui a subi des violences conjugales de la part de son conjoint.

Le refus de délivrance du titre à cette catégorie d’étrangers ne peut être motivé par la rupture de la vie commune .

 

Lutte contre le sexisme et parité dans la vie publique

Le texte charge le Conseil supérieur de l’audiovisuel (CSA) de la mission de veiller au respect des droits des femmes dans le domaine de la communication audiovisuelle et devra ainsi lutter contre la diffusion de stéréotypes, de préjugés sexistes et d’images dégradantes.

La loi réglemente également les concours fondés sur l’apparence lorsqu’ils concernent des enfants.

Aucun concours d’enfants de moins de treize ans ne peut être organisé et, pour les concours d’enfants de treize à seize ans, l’autorisation préalable du préfet doit être obtenue.

La loi contient de nombreuses mesures visant à atteindre l’objectif de parité dans la vie publique.

Les partis politiques seront financièrement sanctionnés faute de respecter la parité qui doit aussi être effective dans les fédérations sportives, à la tête des établissements publics, dans les chambres de commerce et d’industrie, dans les chambres des métiers et dans les instances représentatives des professions.

La parité est également mise en place de façon progressive au sein des commissions et instances consultatives ou délibératives placées auprès de l’État.

Le gouvernement est également autorisé à prendre par ordonnance des mesures pour favoriser l’égal accès des femmes et des hommes dans les conseils de certains ordres professionnels.

 

Dispositions diverses

La loi modifie le code pénal afin de réprimer plus sévèrement toutes les formes de harcèlement.

Des dispositions en ce sens sont également insérées dans le code du travail et dans le code de la défense.

La notion de « situation de détresse » de la femme, contenue dans la loi Veil de 1975 sur l’interruption volontaire de grossesse, est supprimée.

Le refus de poursuivre la grossesse est désormais suffisant.

Le « bon père de famille », qui figurait dans certains articles du code civil, est remplacé par le mot « raisonnablement ».

Quelques dispositions renforcent également la lutte contre le mariage forcé, rappelant la nécessité du consentement des deux époux au mariage, quelle que soit la loi personnelle applicable aux époux.

Les autorités administratives devront désormais adresser leurs correspondances aux usagers sous leur nom de famille, à moins qu’ils ne demandent expressément de voir figurer leur nom d’usage (notamment de femme mariée).

L. n° 2014-873, 4 août 2014, JO 5 août

 

  • Plafonnement des honoraires des professionnels de l’immobilier

 

Après l'avis favorable du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières, le décret relatif à la rémunération des professionnels de l'immobilier liée à la mise en location ou à la gestion locative d'un logement vient d'être publié au Journal officiel du août 2014, conformément aux dispositions de la loi ALUR,.

En effet, depuis la loi ALUR la rémunération du professionnel de l'immobilier est à la charge exclusive du bailleur, à l'exception :

- des honoraires liés à l'organisation de la visite du logement,

-à la constitution du dossier,

- à la rédaction du bail et à l'établissement de l'état des lieux.

Pour ces dernières prestations, le montant des honoraires doit être partagé entre le propriétaire et le locataire.

 

Plafonnement des honoraires

Le montant total des frais imputés au locataire ne peut excéder celui des honoraires payés par le bailleur et doit être inférieur ou égal à des plafonds définis par le décret du 1er août 2014.

Ce texte prévoit que les honoraires de location, hors état des lieux, sont applicables selon la zone géographique dans laquelle est situé le bien.

 Les montants sont les suivants :


- 12 euros par m2 de surface habitable en zone très tendue ;- 10 euros par m2 de surface habitable en zone tendue ;- 8 euros par m2 de surface habitable en dehors des zones tendues et très tendues.

S'agissant de la prestation d'établissement de l'état des lieux d'entrée, un plafonnement spécifique et unique valant pour l'ensemble du territoire est appliqué.

Il s'élève à 3 euros par m2.

Ces dispositions seront appliquées à partir du 15 septembre 2014, en vue notamment de la rentrée universitaire.

Les plafonds seront révisés chaque année au 1er janvier par arrêté en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers (IRL) publié.

D. n° 2014-890, 1er août 2014 : JO, 6 août

 

 

  • Etendue du devoir de conseil de l’agent immobilier lors de la rédaction du compromis de vente

 

Le mandataire qui rédige un compromis de vente sans y mentionner l'existence d'une procédure en cours dans la copropriété, engage sa responsabilité vis-à-vis de l'acquéreur.

Depuis longtemps la jurisprudence considère que le devoir d'information et de conseil de l'intermédiaire, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, implique d'avertir le client qui projette d'acquérir un bien, de tous les risques de l'opération et de le renseigner sur les moyens de les éviter (Cass. 1re civ., 15 juill. 1999, n° 97-18.984, n° 1382 P).

En l’espèce, un compromis de vente de lots de copropriété a été signé par l'intermédiaire d'une agence immobilière, sans que les trois derniers procès-verbaux d'assemblée générale de la copropriété aient été communiqués à l'acquéreur, qui les avait pourtant demandés une dizaine de jours auparavant.

Ces informations lui sont finalement fournies par le notaire postérieurement à l'avant-contrat, mais avant la conclusion de l'acte authentique de vente.

Ayant alors découvert l'existence d'une procédure en cours relative à la non-conformité du sous-sol où il a acheté un garage, l'acquéreur signe l'acte définitif mais se retourne ensuite contre l'agence immobilière pour non-respect de ses obligations contractuelles d'information et de conseil.


Le préjudice subi consécutivement au défaut d'information consiste en la perte d'une chance de ne pas s'engager par la signature du compromis, étant précisé qu'une fois ce document signé, la non-réitération devant notaire exposait l'acquéreur au versement de la clause pénale prévue au contrat.

La loi ALUR du 24 mars 2014, en imposant l'annexion à l'avant-contrat de vente, entre autres, des PV des trois dernières AG de copropriété aux acheteurs de lots, devrait permettre  d'éviter ce type de contentieux.

A titre de sanction, la loi nouvelle fait courir le délai de rétractation à compter du lendemain de la communication de ces pièces à l'acquéreur (CCH, art. L. 721-3, créé par L. n° 2014-366, 24 mars 2014, art. 54, III : JO, 26 mars).

 

Cass. 3e civ., 25 mars 2014, n° 13-16.181, n° 441 D

 

 

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