SCI OU INIDIVION : Avantages et inconvénients

 

En général, l'acquisition d'un bien immobilier se réalise dans le cadre d'une indivision, dans laquelle les indivisaires achètent tous ensemble, et ont tous les mêmes droits.

Toutefois, et dans le cadre d'un investissement immobilier il est également possible d'acquérir ce bien par l'intermédiaire d'une SCI afin de faciliter la gestion du patrimoine.

Cependant, il est également essentiel de connaître les contraintes de la SCI avant d’entreprendre les différentes démarches.

La SCI séduit de nombreuses familles. Pour rappel, la SCI se compose d’au moins deux personnes, physiques ou morales.

La SCI a comme principale tâche de gérer un ou plusieurs biens immobiliers, et permet en premier lieu d’éviter les inconvénients de l’indivision, car elle est plus souple.

Ci-dessous un rappel des principaux avantages des SCI mais également de ses inconvénients.

AVANTAGES SCI

- Avantage sur l’indivision

Par rapport à l'indivision, la société civile se révèle beaucoup plus souple. Le gérant peut être investi de pouvoirs plus étendus, les statuts peuvent être adaptés et prévoir, par exemple, des majorités différentes selon les types de décisions, etc. 

Au contraire, dans l’indivision : La gestion des biens exige l'accord des indivisaires, notamment quand il s'agit de céder tout ou partie des biens. Ce qui peut entraîner un certain nombre de blocages. 



- Avantage pour le calcul des plus-values

 

Par le jeu mécanique des abattements, les cessions d'immeubles sont exonérées d'impôt sur les plus-values après trente ans de détention. Les cessions de parts de SCI sont soumises à un régime identique. 

 

A une différence importante : la durée de détention se calcule à partir de la date d'acquisition ou de souscription de ces parts, sans tenir compte de la date d'entrée de l'immeuble dans le patrimoine de la SCI. On peut donc revendre des parts détenues depuis plus de trente ans en franchise fiscale, même si la SCI a acquis un immeuble depuis moins longtemps.

 

 

- Avantage pour le calcul des droits de donation :

Abattement :

Les droits de donation en faveur des enfants sont calculés sur la valeur du bien transmis, après application des abattements familiaux (100 000 euros tout les 15 ans). Mais ces abattements ne sont applicables qu'une fois tous les quinze ans. 

En outre, comme le barème des droits est progressif, on a toujours intérêt à scinder en plusieurs fois la transmission d'un patrimoine pour profiter plusieurs fois des tranches basses de ce barème. 

Quand le patrimoine est constitué de biens non liquides, comme des immeubles, il est difficile de réaliser des donations successives, par tranches... D'où l'intérêt de la société civile, dont le capital, lui, est divisé en parts, qu'on peut donc transmettre progressivement. 

Passif :

Il est plus intéressant fiscalement de faire une donation de parts d'une SCI qu'une donation immobilière. En cas de donation immobilière, le passif (dettes ou emprunts éventuellement contractés pour l'acquisition ou l'entretien) n'est pas déductible de la valeur du bien, alors qu'en cas de donation de parts d'une SCI, les droits de mutation seront calculés sur la valeur nette des parts, le passif de la société sera déduit de la valeur du patrimoine.                                                   

Décote:

Les parts d'une société civile peuvent faire l'objet d'une certaine décote (entre 10 voir 30 % selon les cas %) par rapport à la valeur des biens qu'elle possède, au motif qu'il est beaucoup plus difficile de vendre ces parts que ces biens. D'où une diminution intéressante de l'assiette de calcul des droits. 

INCONVENIENTS SCI

- Les formalités engendrées par une société civile immobilière (SCI)

Le premier inconvénient de la SCI tient dans la gestion.

                                                                                          

Lors de la création : les associés doivent répondre à toutes les obligations juridiques impliquées par la création d'une SCI, (rédaction et enregistrement des statuts, remplir les formulaires obligatoires, procéder à une demande de parution dans un journal d'annonces légales, etc.

 

 

Au cours de son existence : il existe des obligations comptables et fiscales :

          - que les assemblées des associés ont lieu régulièrement

          - que les procès verbaux d'assemblée sont rédigés

         -  que la comptabilité est tenue de façon régulière et précise.

 

 

- Le processus  décisionnel d'une société civile immobilière (SCI) n'est pas infaillible

                

Souvent présentée comme l'alternative idéale à l'indivision, qui exige que les décisions soient prises à l'unanimité, la société civile immobilière (SCI) n'est pas pour autant la solution miracle.

 

En effet, en cas de mésentente des associés il arrive parfois que les conditions de majorité ne soient pas atteintes ce qui risque d’entrainer un blocage

 

Il faut donc prêter une attention toute particulière à la rédaction des statuts.

 

Par ailleurs, il peut être très difficile de sortir d’une SCI en revendant ses parts sociales à un tiers, car généralement l’accord préalable des autres associés est exigé 

 

 

- Location et SCI

Une SCI peut être constituée pour permettre de louer des biens immobiliers, mais ce type de société a un objet civil. La location de meublés étant fiscalement considérée comme une activité commerciale, les gains de la SCI relèveront de l'impôt sur les sociétés.

 

- La responsabilité des associés d'une société civile immobilière (SCI) est illimitée

La responsabilité financière des associés n'est pas limitée à leurs apports en capital, comme dans une société commerciale de type SARL.

 

En effet, les associés d'une société civile immobilière SCI répondent indéfiniment des dettes de la société proportionnellement à leur part dans le capital social.

 

Même s'il est assez rare qu'une SCI génère des dettes eu égard à la rentabilité des biens immobiliers, il convient tout de prendre en considération ce risque d'une responsabilité indéfinie.

 

Maître Lionel ASSOUS-LEGRAND
Avocat à la Cour d'appel de Paris

 

Version imprimable Version imprimable | Plan du site Recommander ce site Recommander ce site
©Cabinet d'Avocats ASSOUS-LEGRAND - Avocats au barreau de Paris - 01.40.47.57.57 - 112, rue de Vaugirard 75006 Paris - 33, rue du Cdt René Mouchotte 75014 Paris