Usufruit et nu-propriétaire : grosses réparations ou améliorations ?

 

Cass. com. 12 juin 2012 n° 11-11.424

Dans cette décision de la Cour de cassation, un usufruitier avait contracté un emprunt pour réaliser des travaux. Par conséquent, il a porté cet emprunt au passif pour le calcul de l’ISF.

Toutefois, l’administration fiscale a estimé que les travaux constituaient des grosses réparations, à la charge du nu-propriétaire, et à donc réintégré le passif dans le patrimoine de l’usufruitier

Rappelons qu’aux termes de l’article 605 du Code civil, l'usufruitier n'est tenu qu'aux réparations d'entretien et les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire. Par ailleurs, et à la cessation de l'usufruit, l'usufruitier ne peut réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée (art. 599, al. 2).

Au cas particulier, la cour d’appel avait jugé que les travaux de démolition, de reconstruction d'une habitation d'une superficie supérieure, de construction d'une piscine et d'aménagement du terrain réalisés par l'usufruitier d'une propriété correspondaient à des grosses réparations incombant aux nus-propriétaires.

Toutefois, la Cour Cour de cassation a censuré cette décision en rappelant que l'article 606 du Code civil énumère limitativement les grosses réparations et les travaux en cause constituaient des améliorations ?

 

Cass. com. 12 juin 2012 n° 11-11.424 (n° 689 FS-PB), Lafforgue c/ Directeur des services fiscaux des Hauts-de-Seine Nord

Vu les articles 605 et 606 du code civil, ensemble l’article 599, alinéa 2, du même code, après avis donné aux parties ;

Attendu que l’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien et que les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit, auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu ; que ce dernier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (CA Versailles 9 septembre 2010, 1e ch. sect. 1), que M. et Mme Lafforgue sont usufruitiers d’un bien immobilier ainsi que des parts d’une société civile dont leurs deux enfants sont nu-propriétaires ; qu’en exécution d’une convention du 15 mars 2001, cette société a avancé des fonds que M. et Mme Lafforgue ont utilisés pour effectuer des travaux sur le bien immobilier ; que l’administration fiscale leur a notifié des redressements en matière d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre des années 2003, 2004 et 2005, remettant en cause la déduction du coût desdits travaux au motif que ceux-ci constituent des grosses réparations, incombant aux nus-propriétaires ; qu’après mise en recouvrement du rappel d’ISF assorti de pénalités et rejet de leur réclamation contentieuse, M. et Mme Lafforgue ont demandé au tribunal la décharge de cette imposition ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, l’arrêt retient que les travaux de démolition, de reconstruction d’une habitation d’une superficie supérieure, de construction d’une piscine et d’aménagement du terrain réalises correspondent à des grosses réparations incombant aux nus-propriétaires ;

Attendu qu’en statuant ainsi, alors que l’article 606 du code civil énumère limitativement les grosses réparations et qu’il ressort des énonciations de sa décision que les travaux en cause constituent des améliorations, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

Par ces motifs : Casse et renvoie devant CA Versailles.

 

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