Le non-respect du règlement de copropriété relève du trouble manifestement illicite et doit être sanctionné.

Un syndicat de copropriétaires reproche à certains copropriétaires d’exercer une activité (fabrication d’achards) interdite par le règlement de copropriété.

La Cour de cassation sanctionne l’arrêt de la cour d’appel se prévalant de l’exercice par certains copropriétaires d’activités interdites, sans que cela pose problème, l'exercice d'une activité interdite par le règlement de copropriété en ce qu'elle est contraire à la destination de l'immeuble caractérisant à lui-seul un trouble manifestement illicite ( Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-23.119, n° 50 F-D).

Les faits sont les suivants :

Le syndicat des copropriétaires du lot 71 (le syndicat des copropriétaires) a assigné M. [B] et Mme [S], copropriétaires, en condamnation à retirer divers objets déposés sur leur terrain et à cesser une activité de fabrication d'achards.

Le syndicat des copropriétaires fait grief à la cour d'appel de Noumea, du 17 juin 2021 de rejeter ses demandes en considérant que l'activité de fabrication et de commercialisation d'achards sur le lot appartenant aux constats [B]-[S] ne constituait pas un trouble manifestement illicite et qu'il appartiendrait au tribunal saisi au fond de se prononcer sur l'arrêt de cette activité qui au moins occasionnellement générerait des nuisances.

Pour le SDC l'exercice d'une activité interdite par le règlement de copropriété en ce qu'elle est contraire à la destination de l'immeuble caractérise à lui-seul un trouble manifestement illicite, la cour d’appel ayant constaté que le règlement de copropriété prévoyait que l'usage des parties privatives était destiné à titre principal à l'habitation et que seul l'exercice d'une profession libérale était autorisée.

Réponse de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise l’articles 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 aux termes duquel, un règlement conventionnel de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance.

La Cour de cassation se réfère également à l’article 809, alinéa 1er, du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie aux termes duquel, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Pour rejeter les demandes du syndicat des copropriétaires, l'arrêt de la cour d’appel, après avoir relevé que l'activité exercée par M. [B] et Mme [S] était à priori interdite par le règlement de copropriété, constate que deux autres copropriétaires exercent dans l'immeuble des activités également non autorisées par ledit règlement, et retient que ces éléments démontrent que les copropriétaires s'accommodent d'une lecture souple de celui-ci de sorte que l'activité de fabrication d'achards ne peut être tenue pour manifestement illicite.

La Cour de cassation censure la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, desquelles il résultait l'existence d'un trouble manifestement illicite.

 Cass. 3e civ., 18 janv. 2023, n° 21-23.119, n° 50 F-D

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND