Les pouvoirs du juge en matière de suspension de la clause résolutoire du bail commercial en cas de manquement à une obligation de faire

La Cour de cassation, par arrêt du 6 février 2025, confirme que le juge peut décider la supension des effets de la clause résolutoire quelque soit le manquement de ses obligations par le locataire et ne se limite pas au seul défaut de paiement des loyers. En l’espèce il est reproché au locataire un défaut d’exploitation du fonds de commerce.

Les faits sont les suivants :

La bailleresse, société civile immobilière a donné en location à M. [J], aux droits duquel est venu M. [U] (le locataire), un local commercial à usage de restaurant.

Le bail stipule que, sauf les exceptions prévues par la législation en vigueur, les lieux loués doivent toujours rester ouverts, exploités et achalandés.

Après avoir, le 10 janvier 2019, fait constater la fermeture du restaurant, la bailleresse a, le 24 du même mois, délivré au locataire un commandement de reprendre l'exploitation du fonds, visant la clause résolutoire prévue au bail.

La bailleresse a assigné le locataire en constatation de la résiliation du bail. Le locataire a formé une demande de délai avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Le locataire fait grief à l'arrêt d’appel de rejeter sa demande de délai avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Selon la locataire en décidant pour refuser de suspendre les effets de la clause résolutoire mise en œuvre pour un défaut d'exploitation du fonds, que l'article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce, qui permet au juge, en accordant des délais au preneur, à suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, ne s'appliquait qu'en cas de résiliation du bail pour non-paiement des loyers et charges, et non pour manquement à une obligation de faire, la cour d'appel a violé l'article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce.

M. [X] [U], locataire a formé le pourvoi n° H 23-18.360 contre l'arrêt rendu le 30 mars 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-2), dans le litige l'opposant à la société civile immobilière bailleresse défenderesse à la cassation.

Position de la Cour de cassation

La Cour de cassation fait valoir qu’il résulte de ce texte que la suspension des effets d'une clause résolutoire peut être décidée par le juge, quel que soit le manquement à ses obligations reproché au locataire.

Pour rejeter la demande de délai avec suspension des effets de la clause résolutoire, l'arrêt de la Cour d’appel retient que l'article L. 145-41, alinéa 2, du code de commerce ne peut trouver à s'appliquer qu'en cas de résiliation du bail pour non-paiement des loyers ou des charges, et que tel n'est pas le cas en l'espèce puisque le commandement délivré visait simplement l'obligation de reprendre l'activité et que c'est de ce chef qu'il a produit son effet résolutoire.

Selon la Cour de cassation en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a refusé d'examiner cette demande, a violé le texte susvisé.

Civ. 3e, 6 févr. 2025, FS-B, n° 23-18.360