Garantie des servitudes non apparentes et non déclarées lors de la vente

Il résulte des articles 1627 et 1638 du code civil qu'à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente.

Cette garantie s’applique même en cas de stipulation que l'acquéreur prendra le bien l’état où il se trouve au jour de la vente et n'aura aucun recours contre les vendeurs pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés.

Telle est la position de la Cour de cassation du 13 février 2025.

Faits et procédure

Mme [W] a vendu une maison d'habitation à M. et Mme [N] en qualité de nus-propriétaires et à M. [X] en qualité d'usufruitier.

Par acte authentique du 4 juillet 2017, M. et Mme [N] et M. [X] (les vendeurs) ont revendu cet immeuble à Mme [K] (l'acquéreur).

Ayant découvert, sous l'habitation, la présence d'un réseau d'évacuation des eaux usées non signalé dans l'acte de vente, l'acquéreur, après dépôt d'un rapport d'expertise judiciaire, a assigné les vendeurs en résolution de la vente et paiement de dommages-intérêts au titre de la garantie des charges non déclarées.

L'acquéreur fait grief à l'arrêt de la cour d’appel de rejeter l'action en garantie qu'elle exerce à l'encontre des vendeurs.

L’acquéreur a formé le pourvoi n° V 23-17.636 contre l'arrêt rendu le 22 mars 2023 par la cour d'appel d'Agen (chambre civile).

Réponse de la Cour de cassation :

la Cour de cassation vise les articles 1638 et 1627 du code civil .

Aux termes du premier de ces textes, si l'héritage vendu se trouve grevé, sans qu'il en ait été fait la déclaration, de servitudes non apparentes, et qu'elles soient de telle importance qu'il y ait lieu de présumer que l'acquéreur n'aurait pas acheté s'il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, ou préférer une indemnité.

Cette disposition, qui figure au nombre des articles régissant la garantie en cas d'éviction, est une application du principe général posé par l'article 1626 du même code selon lequel le vendeur, dont l'obligation légale est d'assurer à l'acquéreur la possession paisible de la chose vendue, est obligé de droit à le garantir de l'éviction qu'il souffre dans la totalité ou partie de l'objet vendu ou des charges prétendues sur cet objet et non déclarées lors de la vente (3e Civ., 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-13.179, publié).

Selon le second de ces textes, les parties peuvent, par des conventions particulières, ajouter à la garantie d'éviction à laquelle le vendeur est tenu envers l'acquéreur ou en diminuer l'effet ; elles peuvent même convenir que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie.

Il s'ensuit qu'à défaut de clause expresse contraire, le vendeur est tenu de la garantie des servitudes non apparentes non déclarées lors de la vente.

Pour rejeter l'action en garantie des charges non déclarées exercée par l'acquéreur contre les vendeurs, l'arrêt de la cour d’appel , relevant que l'expert judiciaire a mis en évidence la présence sous l'immeuble acquis d'un réseau d'évacuation d'eaux usées/eaux vannes non connu des vendeurs, retient que l'acte de vente du 4 juillet 2017 comporte une clause stipulant, au titre de l'état du bien, que l'acquéreur prendra celui-ci dans l'état où il se trouve au jour de la vente et n'aura aucun recours contre les vendeurs pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés.

La Cour de cassation fait valoir à cet égard qu’en statuant ainsi, alors que cette clause, propre à l'état du bien, n'excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Par ces motifs casse et annule, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 22 mars 2023, entre les parties, par la cour d'appel d’Agen.

Civ. 3e, 13 févr. 2025, n° 23-17.636, FS-B)