Construction : la garantie applicable en cas de non-conformité apparente

La garantie prévue à l'article 1642-1 du code civil étant exclusive de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun, l'acquéreur en état futur d'achèvement, qui invoque un préjudice résultant d'une non-conformité apparente, n'est pas fondé à rechercher la responsabilité du vendeur pour manquement à son obligation d'information et de conseil.

La Cour de cassation par arrêt du 13 février 2025 rappelle que seul l’article 1642-1 du code civil s’applique en cas d’action en indemnisation pour non-conformité apparente d’un bien livré dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

A titre de rappel en vertu de l’article 1642-1 « Le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code. »

L’arrêt de la Cour de cassation confirme l’application stricte de la garantie légale en cas de non-conformité apparente laquelle prime la responsabilité contractuelle droit commun.

De plus la Cour de cassation rappelle la limitation dans le temps prévu le délai défini par l’article 1648 du code civil qui prévoit que dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

Ces articles sont souvent invoqués dans les litiges concernant les défauts de conformité et les vices cachés dans les ventes immobilières.

Les Faits sont les suivants :

Par acte du 18 novembre 2015, faisant suite à un contrat de réservation du 11 avril 2015, M. [J] et Mme [L] ont acquis de la société Iroise promotion un appartement et deux places de stationnement en l'état futur d'achèvement, qui ont été livrés le 10 janvier 2017.

Se plaignant de désordres et de non-conformités, M. [J] et Mme [L] ont sollicité, en référé, une mesure d'expertise judiciaire qui a été ordonnée le 16 avril 2018. Puis, ils ont assigné la société Iroise promotion et d'autres intervenants à l'opération de construction en indemnisation de leurs préjudices.

La société Iroise promotion a opposé une fin de non-recevoir tirée de la forclusion des demandes relatives à la dimension de la place de stationnement extérieur.

 M. [J] et Mme [L] font grief à l'arrêt de la cour d’appel de déclarer irrecevable comme forclose leur action indemnitaire relative à la place de stationnement extérieur, alors que l'action exercée par l'acquéreur, fondée sur le défaut d'information lors de la conclusion du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, imputé au vendeur relève de la responsabilité de droit commun .

En l'espèce, les acquéreurs faisaient valoir que la société Iroise promotion avait, en tout connaissance de cause, passé sous silence, lors de la conclusion du contrat de vente, le fait que la dimension de leur place de parking avait été modifiée, information qui était essentielle pour les intéressés, ce que ne n'ignorait pas non plus le promoteur.

M. [R] [J], et Mme [K] [L], les acquéreurs ont formé le pourvoi n° Z 23-15.846 contre l'arrêt rendu le 16 mars 2023 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre).

Réponse de la Cour de cassation :

La Cour de cassation relève que la cour d’appel en a exactement déduit des circonstances de l’espèce que, l'action en indemnisation des acquéreurs relevant de la garantie prévue à l'article 1642-1 code civil, exclusive de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun, était irrecevable pour forclusion, pour avoir été engagée plus d'un an après l'ordonnance désignant l'expert judiciaire.

Le moyen soulevé par les acquéreurs n'est donc pas fondé.

Civ. 3e, 13 févr. 2025, FS-B, n° 23-15.846