Condition de recevabilité de l’action en nullité d’une clause d’un règlement de copropriété

L'action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d'une clause d'un règlement de copropriété n'est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu.

La Cour de cassation rappelle ce principe aux termes d’un arrêt du 10 octobre 2024.

Les faits sont les suivants :

Mme [T] et la société civile immobilière Logo (la SCI Logo), propriétaires de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, ont assigné Mme [O], propriétaire de lots dans le même immeuble situés au dernier étage, en remise en état de combles communs que celle-ci se serait appropriés.

Mme [T] et la SCI Logo font grief à l'arrêt la cour d’appel de déclarer irrecevable leur action en nullité, subsidiairement en illicéité de l'article 21 du règlement de copropriété, alors « que, l'action tendant à voir déclarer non écrite une clause d'un règlement de copropriété, parce qu'elle a pour objet de le mettre en conformité avec le droit existant, est imprescriptible . »

De plus en jugeant, pour déclarer les exposantes irrecevables en leur demande en nullité ou en illicéité de l'article 21 du règlement de copropriété qui autorisait les copropriétaires à modifier les parties communes sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, que leur action était prescrite dès lors que la prescription trentenaire, qui courait à compter du 7 juin 1986, était acquise le 7 juin 2016 et que l'action principale n'avait été introduite que le 23 avril 2018, la cour d'appel a violé l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. »

Position de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise l'article 14 du code de procédure civile, aux termes duquel nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

Selon l'article 43 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, toutes clauses du règlement de copropriété contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites.

Aux termes de l'article 15, alinéa 1er, de cette loi, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Il résulte de ces textes que l'action tendant à voir prononcer le caractère non écrit d'une clause d'un règlement de copropriété n'est recevable que si le syndicat des copropriétaires est appelé à la cause ou entendu.

Dès lors que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble dans lequel se situent les lots de Mme [T], de la SCI Logo et de Mme [O] n'avait pas été appelé à la cause ou entendu, la demande tendant à faire déclarer non écrit l'article 21 du règlement de copropriété était irrecevable.

Par ce motif de pur droit, la Cour de cassation relève que l'arrêt de la cour d’appel attaqué se trouve légalement justifié de ce chef.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 octobre 2024, 22-22.649, Publié au bulletin