Refus de renouvellement du bail et droit au maintien dans les lieux

La Cour de cassation précise aux termes d’un arrêt du 16 mai 2024 les conditions du droit au maintien dans les lieux à la suite d’un refus de renouvellement avec offre de paiement d’une indemnité.

Toutefois, le locataire qui se maintient dans les lieux et se trouve de ce fait sans droit ni titre réclame des dommages et intérêts pour le préjudice subi en raison des manquements du bailleur.

La Cour de cassation fait valoir que le juge du fond n’est pas habilité à réduire les dommages et intérêts réclamés par le locataire au motif que ce locataire se trouve sans droit ni titre.

Les faits sont les suivants :

Le 29 juin 2017, la bailleresse (l'Association sportive) propriétaire de locaux commerciaux donné à bail à Mme [U] [L] (la locataire), lui a délivré un congé avec refus de renouvellement, avec offre d'indemnité d'éviction, à effet au 31 décembre 2017, avant de l'assigner en fixation d'une indemnité d'éviction et en libération des lieux.

La locataire a sollicité, à titre reconventionnel, l'annulation du congé et l'indemnisation de ses préjudices du fait des manquements de son bailleur à ses obligations.

M. [T] [L] est intervenu volontairement à l'instance.

Les locataires font grief à l'arrêt de la cour d’appel de limiter à une certaine somme la condamnation de la bailleresse au titre des dommages-intérêts réclamés pour les préjudices subis.

Ces derniers ont formé le pourvoi n° C 22-22.906 contre l'arrêt rendu le 14 septembre 2022 par la cour d'appel de Riom (3e chambre civile et commerciale), dans le litige les opposant à l'Association sportive défenderesse à la cassation.

Position de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise l'article L. 145-28, alinéa 1er, du code de commerce.

Selon ce texte, un locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue.

Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

Pour limiter à une certaine somme le montant des dommages-intérêts alloués à la locataire en réparation du préjudice causé par les manquements de la bailleresse, l'arrêt de la cour d’appel retient que les locataires sont occupants sans droit ni titre par l'effet du congé ayant mis fin au bail, qu'ils ne peuvent plus prétendre depuis cette date aux droits tirés de ce bail, et que le préjudice économique par suite des fautes de la bailleresse a pris fin avec le bail.

La Cour de cassation retient qu’en statuant ainsi, alors que la locataire se maintenait dans les lieux, en vertu du titre qu'elle tenait de l'article L. 145-28 du code de commerce, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré dans l'attente du paiement de l'indemnité d'éviction, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 mai 2024, 22-22.906, Inédit