Mandat de vente : Sanction de la violation de la clause d’exclusivité en l’absence de vente du bien

Doit être appliquée la clause pénale stipulée au profit d'un agent immobilier en cas de violation par son mandant de son obligation d'exclusivité, même si le bien visé par le mandat n'a pas été vendu, dès lors qu'elle sanctionne une inexécution contractuelle et ne constitue pas une indemnité compensatrice de rémunération.

Telle est la position de la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 16 novembre 2022.

Les faits sont les suivants :

M. et Mme [E] ont donné mandat exclusif à la société Monréseau-immo.com (l'agent immobilier) de vendre un bien immobilier.

Malgré ce mandat exclusif, le 2 octobre 2017, M. et Mme [E] ont mis en ligne une annonce, sur un site internet, pour la vente de leur bien.

Puis, par lettre du 20 novembre 2017, ils ont résilié le mandat, qui a pris fin le 8 décembre 2017.

Faisant grief à M. et Mme [E] d'avoir violé leur obligation d'exclusivité, l'agent immobilier les a assignés en paiement de la clause pénale, insérée aux termes du mandat.

L'agent immobilier fait grief à l'arrêt de la cour d’appel (Aix-en-Provence, 9 septembre 2021) de rejeter sa demande de paiement de la clause pénale, alors « que doit être appliquée la clause pénale stipulée au profit d'un agent immobilier en cas de violation par son mandant de son obligation d'exclusivité, même si le bien visé par le mandat n'a pas été vendu, dès lors qu'elle sanctionne une inexécution contractuelle et ne constitue pas une indemnité compensatrice de rémunération. »

Selon l’agent immobilier, la cour d'appel a constaté que M. et Mme [E] avaient fautivement violé la clause d'exclusivité les liant à la société Monréseau-Immo.com ; qu'elle a également constaté que le montant de la clause pénale était égal à la rémunération prévue au mandat, mais non pas qu'elle compensait la perte de cette rémunération; qu'en refusant de mettre en œuvre cette clause, la cour d'appel a violé l'article 1231-5 du code civil.

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation vise l'article 1231-5 du code civil aux termes duquel lorsque le contrat stipule « que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, le juge pourra, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

Pour rejeter la demande, la cour d’appel d’Aix-en-Provence par arrêt du 9 septembre 2021 retient que la violation par M. et Mme [E] de la clause d'exclusivité ne permet pas l'application de la clause pénale puisqu'il n'est pas démontré que le mandant aurait conclu la vente de leur bien, ce qui aurait eu pour effet de priver le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

La Cour de cassation relève qu’en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que M. et Mme [E] avaient violé la clause d'exclusivité les liant à l'agent immobilier, la cour d'appel, qui a refusé de mettre en œuvre la clause pénale qui, sanction du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution, a violé le texte susvisé.

Par ces motifs, la Cour de cassation, casse et annule, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 9 septembre 2021, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence.

 Cass. 3e civ., 16 nov. 2022, n° 21- 22.400, n° 781 F-D

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND