Pouvoirs du Syndicat des copropriétaires dans le cadre de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble

 

La Cour de cassation, par arrêt du 7 novembre 2024, se prononce sur le fait qu’en application de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots.

 

Il n'est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice, qu'il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires.

 

Les faits sont les suivants :

 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a confié à la société Nice côté peinture, assurée par la société Areas dommages, des travaux de ravalement de façade et d'étanchéité de terrasses et balcons, sous la maîtrise d'œuvre de M. [W], architecte assuré auprès de la Mutuelle des architectes français (la MAF).

 

Se plaignant de divers désordres, le syndicat des copropriétaires a, après expertise, assigné l’architecte M. [W], la MAF, la société Nice côté peinture et la société Areas dommages, en réparation de ses préjudices, outre ceux, matériels et de jouissance, de copropriétaires.

 

Le syndicat des copropriétaires fait grief à l'arrêt de la cour d’appel de déclarer irrecevables ses demandes formées au titre des préjudices matériel et de jouissance subis par les copropriétaires.

 

Réponse de la Cour de cassation :

 

Le syndicat des copropriétaires ayant soutenu, dans ses conclusions d'appel, qu'il avait qualité pour agir, tant à titre personnel qu'au nom de chaque copropriétaire dès lors que les préjudices individuels subis par ceux-ci trouvaient leur origine dans les parties communes de l'immeuble, le moyen n'est pas contraire à sa position en appel.

 

La cour de cassation retient que le moyen est donc recevable.

 

Concernant le bien-fondé du moyen, la Cour de cassation vise l'article 15, alinéas 1er et 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

 

En application de ce texte, un syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d'un ou plusieurs lots (3e Civ., 23 juin 2004, pourvoi n° 03-10.475, Bull. 2004, III, n° 128).

 

Il n'est pas nécessaire, en ce cas, que le préjudice, qu'il soit matériel ou immatériel, soit subi de la même manière par l'ensemble des copropriétaires.

 

Pour déclarer irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires en réparation des préjudices matériel et de jouissance subis par quatre copropriétaires, l'arrêt de la cour d’appel énonce qu'une telle action n'est recevable que si les préjudices présentent un caractère collectif et sont supportés de manière identique par tous les copropriétaires ou une grande partie d'entre eux, et retient qu'en l'espèce seuls quatre copropriétaires sont affectés par les désordres d'infiltrations et que la nature et l'étendue du préjudice subi par chacun d'entre eux n'est pas identique.

 

La Cour de cassation relève qu’en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

 

Par ces motifs, la Cour de cassation casse et annule, mais seulement en ce qu'il déclare irrecevable la demande formée par le syndicat des copropriétaires au titre des préjudices matériel et de jouissance subis par les copropriétaires, l'arrêt rendu le 26 janvier 2023, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence .

 

Civ. 3e, 7 nov. 2024, FS-B, n° 23-14.464

 

 

 

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