Condition de validité des engagements d’une société avant son immatriculation

Le signataire d'une promesse de vente doit apparaître expressément comme agissant pour le compte de la société en formation et non comme représentant de ladite société afin que l’acte soit valable.

A défaut la Cour de cassation, aux termes d’un arrêt du 12 octobre, retient que cet acte a été conclu par une société en l’absence de personnalité morale, car non immatriculée, et en a déduit que l'acte était nul.

Les faits sont les suivants:

Par acte notarié du 19 octobre 2017, la société civile immobilière Midi-Pyrénées (la SCI), société en cours d'immatriculation, a conclu une promesse synallagmatique de vente avec M. [C].

La promesse n'ayant pas été réitérée, la SCI a fait inscrire une hypothèque judiciaire provisoire sur un bien appartenant au vendeur M. [C], en garantie des sommes dont elle estimait être créancière au titre de la clause pénale stipulée dans la promesse de vente.

Invoquant la nullité de la promesse en raison de l'absence de personnalité juridique de la SCI et, subsidiairement, sa caducité, le vendeur, M. [C] a demandé la mainlevée de l'inscription d'hypothèque judiciaire provisoire.

La SCI fait grief à l'arrêt de la cour d’appel attaqué (Aix-en-Provence, 15 avril 2021) de faire droit à la demande du vendeur et d’ordonner la mainlevée de l'hypothèque judiciaire provisoire.

La SCI reproche à l’arrêt de la cour d’appel attaqué d’acter que « le signataire d'un acte devait apparaître expressément comme agissant pour le compte de la société en formation et non comme représentant de ladite société », pour en déduire que la promesse de vente conclue par la société en formation représentée par un mandataire ne l'avait pas été formellement, pour le compte de ladite société.

Cependant la SCI fait valoir que la cour d’appel constatant, au vu des énonciations de la promesse de vente, que l'acte avait été souscrit par un associé de la société non encore immatriculée, investi par les statuts d'un mandat spécial à cet effet, a violé les articles 1843 du code civil et 6 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978.

Réponse de la Cour de cassation :

La cour d'appel a constaté que la promesse de vente n'avait pas été conclue par M. [U], agissant pour le compte de la SCI, mais par cette société elle-même, représentée par M. [U].

Ayant retenu, à bon droit que, si les statuts de la société donnaient pouvoir à M. [U] d'agir pour le compte de la société en formation, il aurait fallu qu'il intervînt expressément en cette qualité à l'acte et que, à défaut, la promesse avait été conclue par la société agissant pour elle-même, alors qu'avant son immatriculation elle était dépourvue de personnalité juridique.

La cour d’appel en a donc exactement déduit que l'acte était nul et que la mainlevée de l'hypothèque judiciaire provisoire devait être ordonnée.

Le moyen développé par la SCI n'est donc pas fondé.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 12 octobre 2022, 21-19.999, Inédit

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND