Annulation d’une vente immobilière : les conditions pour le paiement d’une indemnité d’occupation par les acquéreurs victime d’un dol

Il résulte de la combinaison des articles 1352-3, alinéa 1, et 1352-7 du code civil que la créance due au vendeur au titre de l’occupation des lieux en raison de l'annulation d’une vente immobilière, n’est due qu'à compter du jour de la demande faite par les vendeurs, et n'est pas subordonnée à l'absence de mauvaise foi ou de faute du vendeur.

Telle est la position de la Cour de cassation aux termes d’un arrêt en date du 5 décembre 2024.

Les faits sont les suivants :

M. [M] et Mme [Z] (les acquéreurs) ont acquis de M. [K] et de Mme [F] (les vendeurs), par acte authentique du 15 septembre 2017, une maison d'habitation.

Ayant subi, en juin 2018, un important dégât des eaux, et se prévalant du dol des vendeurs, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en annulation de la vente.

Les vendeurs font grief à l'arrêt de la cour d’appel de rejeter leur demande en paiement d'une indemnité d'occupation, alors que la restitution due par l'acheteur à la suite de l'annulation d'une vente inclut les fruits et la valeur de la jouissance que la chose a procurée ; que cette restitution due au vendeur n'est pas subordonnée à l'absence de faute de la part du vendeur.

Réponse de la Cour de cassation concernant le moyen se rapportant à la demande par les vendeurs d’une indemnité d’occupation suite à l’annulation de la vente:

La Cour de cassation vise les articles 1352-3, alinéa 1er, et 1352-7 du code civil.

La Cour de cassation retient qu’il résulte de la combinaison de ces textes que la mauvaise foi du vendeur ne peut le priver de sa créance de restitution en raison de l'annulation de la vente, incluant la valeur de la jouissance procurée à l'acquéreur.

Toutefois l’acquéreur de bonne foi, ne doit cette valeur résultant de la jouissance dont il a bénéficié qu’à compter du jour de la demande de paiement par le vendeur et non à compter de l’occupation effective par les acquéreurs.

La Cour de cassation relève alors que la restitution due aux vendeurs en raison de l'annulation de la vente immobilière n'est pas subordonnée à l'absence de faute de leur part, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne mentionne pas, a violé les textes susvisés.

En conséquence la Cour de cassation casse et annule, mais seulement en ce qu'il rejette la demande d'indemnité d'occupation des vendeurs, l'arrêt rendu le 30 mars 2023, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles.

Civ. 3e, 5 déc. 2024, FS-B, n° 23-16.270