Copropriété : conséquences judiciaires résultant de l'imprécision dans la désignation du syndicat des copropriétaires

L'imprécision affectant la désignation d'un syndicat des copropriétaires assigné en annulation d'une assemblée générale, qui ne met pas en cause son existence, constitue un vice de forme dont la nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver l'existence d'un grief.

Ce principe a été retenu par la Cour de cassation du 22 mai 2025.( Civ. 3e, 22 mai 2025, n° 23-18.768, FS-B).

Faits et procédure

M.[E], propriétaire de lots dans un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété, a assigné « le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière», la société Agence du golf, son syndic, et Mme [V], présidente du conseil syndical, en annulation d'une assemblée générale du 10 décembre 2019 et en paiement de dommages-intérêts.

Mme [V] présidente du conseil syndical, et le syndicat principal des copropriétaires (le syndicat principal), lequel est intervenu volontairement à l'instance, ont soulevé une exception de nullité de l'assignation délivrée à une entité inexistante et une fin de non-recevoir tirée d'un défaut de qualité à défendre.

Le copropriétaire M.[E] fait grief à l'arrêt de la cour d’appel de déclarer irrecevable son action introduite par assignation du 11 février 2020 et de rejeter sa demande en dommages-intérêts.

La cour d'appel a reproché à M.[E] de ne pas avoir précisé le caractère principal ou secondaire du syndicat des copropriétaires.

Le copropriétaire, M. [E], a formé le pourvoi n° A 23-18.768 contre l'arrêt rendu le 11 mai 2023 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-5), dans le litige l'opposant :

1°/ au syndicat principal des copropriétaires, représenté par son syndic la société Agence du golf,

2°/ à la société Agence du golf, exerçant sous l'enseigne Chancel immobilier,

3°/ à Mme [V], prise en sa qualité de présidente du conseil syndical.

Réponse de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise les articles 114 et 117 du code de procédure civile .

Aux termes du premier de ces textes, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Selon le second texte, le défaut de capacité d'ester en justice constitue une irrégularité de fond affectant la validité de l'acte.

Il en résulte que, dans un acte de procédure, l'erreur ou l'imprécision relative à la dénomination d'une partie n'affecte pas la capacité à ester en justice qui est attachée à la personne, quelle que soit sa désignation, et ne constitue qu'un vice de forme, lequel ne peut entraîner la nullité de l'acte que sur justification d'un grief.

Pour déclarer irrecevable l'action de M. [E] et rejeter sa demande en dommages-intérêts, l'arrêt de la cour d’appel retient qu'il a assigné « le syndicat des copropriétaires de la communauté immobilière, alors que l'ensemble immobilier est administré par un syndicat principal et un syndicat secondaire, que l'assignation d'une entité juridiquement inexistante constitue une nullité de fond insusceptible de régularisation et qu'il est indifférent que le syndicat principal n'ait pu se tromper sur l'objet de la demande. »

La Cour de cassation retient qu’en statuant ainsi, alors que l'imprécision affectant la désignation d'un syndicat des copropriétaires assigné en annulation d'une assemblée générale, qui ne met pas en cause son existence, constitue un vice de forme qui n'est sanctionné par la nullité de l'assignation qu'à charge, pour l'adversaire qui l'invoque, de prouver l'existence d'un grief, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Par ces motifs, la Cour de cassation casse et annule, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 mai 2023, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence .

Civ. 3e, 22 mai 2025, n° 23-18.768, FS-B).