Bail de courte durée : l’action en requalification est imprescriptible

La demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du code de commerce, n'est pas soumise à la prescription.

Telle est la position de la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 25 mai 2023.

Les faits sont les suivants :

Le 14 juin 2004, l'indivision de [V] [X], aux droits de laquelle est venu le Groupement forestier de [X] (le groupement forestier), a consenti à la société Jungle Park (la société) un « bail commercial de courte durée ».

Le 1er mai 2006, a été conclu un nouveau bail ayant pour terme le 30 septembre 2006.

A l'échéance du contrat, la société est restée dans les lieux et a été laissée en possession, le groupement forestier émettant des quittances de loyer jusqu'au 31 décembre 2016, date à partir de laquelle il a facturé des indemnités d'occupation.

Le 19 avril 2017, la société a assigné le groupement forestier en constatation de l'existence d'un bail soumis au statut des baux commerciaux né du fait de son maintien en possession à l'issue du bail dérogatoire. Il résulte de l'article L. 145-5 du code de commerce que si, à l'expiration du bail dérogatoire conclu pour une durée au plus égale à deux ans, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Pour déclarer prescrite l'action de la société, (le locataire ) l'arrêt de la cour d’appel (Pau, 29 juillet 2021), retient que l'action en constatation de l'existence d'un bail soumis au statut des baux commerciaux est soumise aux dispositions de l'article 2224 du code civil et que, le premier bail ayant été signé le 14 juin 2004, la société aurait dû agir au plus tard dans un délai de cinq ans, soit le 14 juin 2009.

Selon la Cour de cassation, en statuant ainsi, alors que la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail commercial statutaire, né du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du code de commerce, n'est pas soumise à prescription, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 25 mai 2023, 21-23.007, Publié au bulletin

AL LAVOCATS / ASSOUS-LEGRAND