COPROPRIETE - Travaux sur les parties communes générales et spéciales –

Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, rendu le 6 février 2025, concerne un litige entre la société BNP Paribas et un syndicat des copropriétaires au sujet de travaux réalisés dans un immeuble en copropriété.

Lorsqu'une décision d'autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l'assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales.

Les faits sont les suivants :

Le 23 janvier 2013, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble soumis au statut de la copropriété, a adopté une résolution n° 4 autorisant la Société civile immobilière (la SCI), copropriétaire, à percer la dalle de béton de la terrasse du troisième étage et à installer sur cette terrasse un local destiné à abriter les ventilateurs de désenfumage des salles recevant du public situé dans les étages inférieurs.

Propriétaire de lots de bureaux dont dépendent les espaces verts et les plantations situés au troisième étage, définis comme parties communes spéciales par le règlement de copropriété, la société BNP Paribas a assigné en annulation de cette résolution, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble lequel a assigné la SCI en intervention forcée.

La société BNP Paribas fait grief à l'arrêt de rejeter sa demande d'annulation de la résolution n° 4 adoptée par l'assemblée générale le 23 janvier 2013.

La société BNP Paribas a formé le pourvoi n° C 23-18.586 contre l'arrêt rendu le 17 mai 2023 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant :

1°/ au syndicat des copropriétaires de l'immeuble représenté par son syndic la société BNP Paribas Real estate property management France,

2°/ à la Société civile immobilière

défendeurs à la cassation.

La société BNP Paribas fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 17 mai 2023),de rejeter ses demandes alors que seuls prennent part au vote des décisions afférentes aux parties communes spéciales, les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes .

En l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'en application du règlement de copropriété du 11 mars 1977 et de son modificatif du 30 janvier 1981, les espaces verts et plantations situés au 3e étage de l'immeuble constituent des parties communes spéciales aux bureaux de la société BNP Paribas, à la crèche et à la résidence pour personnes âgées ; qu'elle a également relevé que les travaux projetés par la Société civile immobilière objets de la résolution n° 4, auraient pour conséquence de modifier les espaces verts et les plantations situés au 3e étage de l'immeuble.

En retenant, pour débouter la société BNP Paribas de sa demande d'annulation de la résolution n° 4 de l'assemblée générale du 23 janvier 2013, que ladite résolution devait être votée par tous les copropriétaires, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales qui s'évinçaient de ses propres constatations, a violé l'article 6-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 .

Réponse de la Cour de cassation :

Lorsque le règlement de copropriété identifie des parties communes spéciales appartenant indivisément à certains copropriétaires, ceux-ci n'ont le pouvoir de prendre seuls que les décisions les concernant exclusivement.

Il en résulte que, lorsqu'une décision d'autorisation de travaux est afférente à la fois aux parties communes générales et aux parties communes spéciales, cette décision doit être adoptée par l'assemblée générale réunissant les copropriétaires des parties communes générales.

Ayant constaté que, si les travaux allaient avoir pour conséquence de modifier les espaces verts et plantations situés au troisième étage, ils affectaient en premier lieu la terrasse, partie commune générale de l'immeuble, la cour d'appel en a, à bon droit, déduit que l'autorisation de travaux relevait exclusivement de l'assemblée générale réunissant tous les copropriétaires.

Le moyen n'est donc pas fondé.

Par ces motifs, la Cour de cassation rejette le pourvoi .

Cour de cassation, Chambre civile 3, 6 février 2025, 23-18.586, Publié au bulletin