Bail commercial : droit d’option du bailleur - la révision du loyer à un montant déplafonné

Il résulte des articles L. 145-28, alinéa 1er et L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce que lorsque le bailleur exerce son droit d’option, le locataire devient redevable d’une indemnité d’occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d’expiration du bail dont le bailleur avait d’abord accepté le principe du renouvellement.
 
Telle est la position de la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 27 février 2025.(Civ. 3e, 27 févr. 2025, n° 23-18.219, FS-B)

Faits et procédure

La société R et E Lanthiez locataire d'un local commercial appartenant à la société La Nimoise (la bailleresse), selon un bail conclu pour neuf ans à compter du 1er février 2005, a sollicité son renouvellement le 23 octobre 2014 à effet au 1er janvier 2015.

 La société La Nimoise, bailleresse, et la société R et E Lanthiez, locataire, étaient en désaccord sur le renouvellement d'un bail commercial. La locataire avait sollicité le renouvellement du bail, mais la bailleresse a demandé une révision du loyer à un montant déplafonné.

La Cour d'appel de Bourges avait fixé le loyer selon les règles du plafonnement, mais la bailleresse a exercé son droit d'option pour demander une indemnité d'occupation équivalente à la valeur locative des locaux.

La bailleresse, la société La Nimoise, a formé le pourvoi n° D 23-18.219 contre l'arrêt rendu le 20 avril 2023 par la cour d'appel de Bourges (chambre civile), dans le litige l'opposant à la société R et E Lanthiez, défenderesse à la cassation.

Réponse de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise les articles L. 145-28, alinéa 1er, et L. 145-57, alinéa 2, du code de commerce. :
 

Selon le second de ces textes, dans le délai d'un mois qui suit la signification de la décision définitive en fixation du prix du bail renouvelé, les parties dressent un nouveau bail dans les conditions fixées judiciairement, à moins que le locataire renonce au renouvellement ou que le bailleur refuse celui-ci.

Il résulte du premier que, lorsque le locataire se maintient dans les lieux en attente du paiement de l'indemnité d'éviction, le bailleur peut prétendre, dès l'expiration du bail, au paiement d'une indemnité d'occupation, distincte du loyer, qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l'article L. 145-33 du code de commerce.

Dès lors, lorsque le bailleur exerce son droit d'option, le locataire devient redevable d'une indemnité d'occupation, égale à la valeur locative, qui se substitue rétroactivement au loyer dû, et ce à compter de la date d'expiration du bail dont le bailleur avait d'abord accepté le principe du renouvellement.

Pour rejeter la demande de la bailleresse tendant à la fixation d'une indemnité d'occupation selon la valeur locative pour la période du 1er janvier au 31 décembre 2015 et ne retenir cette valeur qu'à compter du 1er janvier 2016, l'arrêt de la cour d’appel relève que la bailleresse a accepté tacitement le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2015 et n'a formé une demande de nouveau prix que le 7 octobre 2015, et que sa demande de fixation de l'indemnité d'occupation à un autre montant que le loyer ne peut donc être accueillie qu'à compter du 1er janvier 2016, par application de l'article L. 145-11 du code de commerce.

La Cour de cassation retient qu’en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

La Cour de cassation a jugé que l'indemnité d'occupation devait se substituer rétroactivement au loyer dû à compter de la date d'expiration du bail initial.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 février 2025, 23-18.219, Publié au bulletin