Copropriété : restitution des honoraires par le syndic dont la désignation a été annulée

En cas d’annulation de la décision de l’assemblée générale ayant désigné un syndic, les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires.

Ce principe est confirmé par la Cour de cassation au terme d’un arrêt du 27 février 2025. (Civ. 3e, 27 févr. 2025, n° 23-14.697, FS-B)

Faits et procédure

Mme [V], propriétaire d'un lot dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de cet immeuble et son syndic, la société Cabinet [N] [L], en condamnation du syndic à créditer diverses sommes sur son compte individuel de charges pour les années 2018 à 2021, en raison d'erreurs d'imputation et de l'annulation, des charges sur son lot, suite à l’assemblée générale du 25 novembre 2020 ayant désigné le syndic.

La Cour de cassation a été saisie de deux moyens par la copropriétaire Mme [V].

Le premier moyen critiquait l’irrecevabilité de ses demandes en remboursement de charges individuelles, tandis que le second concernait le remboursement d’honoraires perçus par le syndic.

Réponse de la Cour de cassation 

Concernant le premier moyen en remboursement des charges 

 La Cour de cassation vise l'article 45-1, alinéa 1er, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 .

Selon ce texte, l'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

Pour déclarer irrecevables les demandes de Mme [V] en remboursement de charges, le jugement retient que ces charges concernent la période allant de 2018 à 2021 et que le syndicat des copropriétaires et le syndic justifient de l'approbation des comptes par l'assemblée générale des copropriétaires pour ces années.

La Cour de cassation relève qu’en statuant ainsi, alors que Mme [V] contestait les modalités de répartition des charges inscrites au débit de son compte individuel, le tribunal a violé le texte susvisé.

Sur le moyen concernant le remboursement des honoraires perçus par le syndic

Mme [V] fait grief au jugement de rejeter notamment sa demande en remboursement d'honoraires perçus par le syndic, alors que l'annulation de l'assemblée générale qui a désigné le syndic interdit donc à celui-ci la perception de toute rémunération .

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation vise les articles 29 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 66, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.

Selon le premier de ces textes, le contrat de mandat du syndic précise les éléments de détermination de sa rémunération.

Selon les deux derniers, les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne peuvent demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont elles sont chargées, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées.

La Cour de cassation retient qu’il en résulte qu'en cas d'annulation de la décision d'assemblée générale ayant désigné le syndic, les honoraires perçus par celui-ci doivent être restitués au syndicat des copropriétaires.

Pour rejeter la demande de Mme [V] en remboursement, sur son compte individuel, des charges appelées au titre des honoraires du syndic pour la période allant du 24 septembre 2020 au 24 mai 2022, le jugement retient qu'il ne peut être procédé rétroactivement à l'annulation de ces honoraires, le syndic ayant régulièrement exécuté sa mission pendant cette période et son mandat ayant été renouvelé à plusieurs reprises.

Selon la Cour de cassation en statuant ainsi, alors qu'il avait constaté que l'assemblée générale du 25 novembre 2020 ayant renouvelé le mandat du syndic avait été annulée le tribunal a violé les textes susvisés.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 février 2025, 23-14.697, Publié au bulletin