Copropriété : Mise en œuvre de la procédure accélérée de paiement des provisions pour charges

La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, aux termes de l’Article 19-2 , modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 - art. 171 (V) dispose, aux termes du 1er alinéa, « qu’à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. »

Ces dispositions permettent au syndic d’introduire une procédure accélérée de recouvrement des charges ainsi que des provisions non encore échues lesquelles deviennent exigibles immédiatement.

L'arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 12 décembre 2024, n° 24-70.007, concerne une demande d'avis formulée par le tribunal judiciaire de Marseille. Le litige oppose le syndicat des copropriétaires à la société Marabou, société civile immobilière.

La question centrale de cet arrêt est de savoir si la mise en demeure visée par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit distinguer les provisions dues au titre de l'article 14-1 de la même loi, des charges échues impayées des exercices antérieurs de façon à permettre au syndic de ne pas s’exposer à une irrecevabilité de la procédure accélérée de demande de paiement à l’encontre du copropriétaire de ses dettes ainsi que des provisions non encore échues lesquelles deviennent immédiatement exigibles.

La demande d’avis est ainsi formulée :

« La mise en demeure visée par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit-elle distinguer les provisions dues au titre de l'article 14-1 de la même loi, des charges échues impayées des exercices antérieurs ? »

La Cour de cassation se prononce sur les modalités de mise en œuvre et les conditions de validité de la mise en demeure.

En conséquence, la Cour de cassation rend l’avis suivant :

La mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

Civ. 3e, avis, 12 déc. 2024, P+B, n° 24-70.007