Conditions d’opposabilité du bail conclu après la publication d'un commandement valant saisie immobilière.

L'arrêt de la Cour de cassation du 16 janvier 2025, n°21-17.794 et n°21-21.340, concerne la protection des locataires dans le cadre d'une procédure de saisie immobilière.

La Cour de cassation a jugé aux termes d’un arrêt du 16 janvier 2025, n° 21-17.794 que le bail, même conclu après la publication d'un commandement valant saisie immobilière, est opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication.

Les faits sont les suivants :

Des poursuites aux fins de saisie immobilière ont été initiées en 1994 par la société BNP Paribas Personal Finance à l'encontre de la société Marina Leisure Industries Ltd.

Celle-ci a conclu, le 1er janvier 2001, soit postérieurement, au commandement divers baux avec les sociétés [G] et Agence des remparts, dont le créancier poursuivant a sollicité judiciairement la nullité..

Par jugement d'adjudication du 11 octobre 2012, la société NIH Côte d'Azur a été déclarée adjudicataire du bien loué.

Le 24 mai 2017, une ordonnance rendue par le juge-commissaire d'un tribunal de commerce a autorisé le liquidateur judiciaire de la société [G] à céder le fonds de commerce de la société Corsica Red, à laquelle elle avait consenti le 3 septembre 2013 un contrat de location gérance, à Mme [M].

Par acte authentique du 29 février 2024, la société NIH Côte d'Azur a cédé le bien immobilier litigieux à la société View, avec subrogation de l'acquéreur dans tous les droits et actions du vendeur à l'encontre des locataires ou occupants.

La société Agence des remparts fait grief à l'arrêt de la cour d’appel de prononcer la nullité des baux consentis le 1er janvier 2001.

La société Agence des remparts, a formé le pourvoi n° A 21-17.794 contre l'arrêt n° RG : 18/08818 rendu le 8 avril 2021 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (chambre 1-8),

Réponse de la Cour de cassation

La Cour de cassation vise les articles 1743 du code civil et 684 de l'ancien code de procédure civile.

Aux termes du premier de ces textes, si le bailleur vend la chose louée, l'acquéreur ne peut expulser le fermier, le métayer ou le locataire qui a un bail authentique ou dont la date est certaine.

Aux termes du second, les baux qui n'ont pas acquis date certaine avant le commandement valant saisie immobilière peuvent être annulés, et ceux postérieurs au commandement doivent l'être si dans l'un ou l'autre cas, les créanciers ou l'adjudicataire le demandent.

La Cour de cassation retient qu’il résulte de ces dispositions que le bail, même conclu après la publication d'un tel commandement, est opposable à l'adjudicataire qui en a eu connaissance avant l'adjudication.

Pour prononcer la nullité des baux consentis le 1er janvier 2001, l'arrêt de la cour d’appel fait valoir que le fait que l'adjudicataire ait été informé par un dire au cahier des charges en date du 17 septembre 2012, dénoncé le 18 septembre 2012, est inopérant et ne saurait constituer une acceptation de cette situation irrégulière.

La Cour de cassation décide qu’en statuant ainsi, alors qu'ayant constaté que l'adjudicataire avait eu connaissance du bail avant l'adjudication, la cour d'appel, qui ne pouvait que constater l'opposabilité de ce bail à l'adjudicataire, a violé les textes susvisés.

Par ces motifs, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les griefs du pourvoi n° 21-21.340, la Cour de cassation casse et annule, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 8 avril 2021, entre les parties, par la cour d'appel d’Aix-en-Provence .

Cour de cassation, civile, Chambre civile 2, 16 janvier 2025, 21-17.794 21-21.340, Publié au bulletin