Maintien de la destination d’habitation d’un local ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l'usage de ce dernier

Un local affecté à un usage d’habitation au 1erjanvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu’il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l’usage de ce dernier.

Telle est la position de la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 13 juin 2024.

Les faits sont les suivants :

La Ville de Paris a assigné devant le président du tribunal de grande instance de Paris statuant en la forme des référés, sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, M. [F], propriétaire d'un appartement issu de la réunion des lots n° 2 et 7 d'un immeuble situé à Paris, afin de le voir condamner au paiement d'une amende civile, pour en avoir changé l'usage en le louant de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile.

La Ville de Paris fait grief à l'arrêt rendu par la cour d'appel de Paris (pôle 1, chambre 2), de rejeter ses demandes en injonction de retour à l'habitation des locaux loués et en paiement d'une amende civile.

La Ville de Paris,  a formé le pourvoi n° Q 23-11.053 contre l'arrêt rendu le 10 novembre 2022 par la cour d'appel de Paris dans le litige l'opposant à M. [U] [F], défendeur à la cassation.

Réponse de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation.

Selon l’ article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation , dans certaines communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable.

Un local est réputé à usage d'habitation au sens de ce texte s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile constitue un changement d'usage.

L’article L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, toute personne qui enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé.

Un local affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970 ne perd pas cet usage lorsqu'il est ultérieurement réuni avec un autre local, quel que soit l'usage de ce dernier.

Pour rejeter les demandes de la Ville de Paris, l'arrêt de la cour d’appel de PARIS retient que l'usage d'habitation à la date de référence du 1er janvier 1970 est établi pour le lot n° 7, mais non pour le lot n° 2, de sorte que le local issu de la réunion de ces deux lots ne peut être considéré comme étant affecté dans son entier à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970.

La Cour de cassation infirme l’arrêt de la cour d’appel laquelle en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ses constatations que le local était, pour partie, composé d'un local affecté à l'usage d'habitation à la date de référence, de sorte que sa location pour de courtes durées constituait un changement d'usage et était soumise à autorisation pour le lot concerné, a violé les textes susvisés.

Civ. 3e, 13 juin 2024, FS-B, n° 23-11.053