La réforme du droit de la copropriété entrera pleinement en vigueur le 1er juin 2020

L'ordonnance n° 019-1101 du 30 octobre 2019, publiée au Journal Officiel du 31 octobre, a été prise sur le fondement de l'habilitation donnée par l’article 215 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi ELAN.

Aux termes du rapport au Président de la République relatif à cette ordonnance (JORF n° 0254 du 31 octobre 2019), l'objectif premier de la réforme est d'aboutir à une modernisation du statut de la copropriété tel qu’il existe actuellement, afin d'améliorer la gestion des immeubles et de prévenir les contentieux.

Le régime actuel uniforme et d'ordre public pour la gestion de tous les immeubles se révèle en pratique trop rigide pour s'adapter aux exigences des différents types de copropriétés.

Aussi l'ordonnance prévoit :

 - des mesures d'adaptation pour les copropriétés qui ne sont pas à usage d'habitation,

 - l'édiction d'un corps de règles spécifiques applicables aux petites copropriétés,

 - des mesures prenant en compte la structure spécifique de certains immeubles en copropriété et leur « multifonctionnalité » (copropriétés relevant du tertiaire ou à usage mixte).

Il est également apparu nécessaire de clarifier et de simplifier les modalités de prise de décision, afin de remédier à l'inertie de certains copropriétaires, absents lors des assemblées générales, et de faciliter la réalisation de travaux d'intérêt collectif dans les parties privatives.

Par ailleurs, le renforcement du rôle et des pouvoirs du conseil syndical (délégations de pouvoirs, mise en concurrence des contrats de syndics, saisine du juge aux fins de désignation d'un mandataire ad hoc, etc…) a pour objectif d’améliorer la gestion des immeubles en copropriété, tout en conservant l'équilibre des pouvoirs entre le syndic, organe de gestion, et le conseil syndical, organe d'assistance et de contrôle.

Il est également apparu nécessaire de clarifier le régime juridique de certaines notions, telles que les parties communes générales, spéciales, le droit de jouissance privatif sur parties communes, le lot transitoire, les servitudes sur parties communes ou la surélévation, les règles applicables au contrat de syndic, notamment en cas de non renouvellement et de résiliation, ainsi que celles relatives à l'obligation de mise en concurrence des projets de contrats de syndic mise à la charge du conseil syndical.

Présentation de l'ordonnance :

L'ordonnance comprend six titres et 42 articles.

            - Le titre Ier traite de la structure juridique de l'immeuble en copropriété,

            - Le titre II traite des dispositions relatives à l'administration de la copropriété,

            - Le titre III traite de la prise de décision au sein de la copropriété,

            - Le titre IV traite des dispositions propres à certaines copropriétés,

            - Le titre V traite des dispositions diverses

            - Le titre VI traite des dispositions transitoires et finales.

Concernant l'aspect réglementaire de la réforme, l'objectif est de "parvenir à la publication des décrets d’application dans un délai proche de l’entrée en vigueur de cette ordonnance " (c'est-à-dire aux alentours du 1er juin 2020).

AL Avocats - ASSOUS-LEGRAND