Les nouvelles modalités de mise en concurrence du syndic suite à l'ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019

La périodicité triennale de l’obligation de mise en concurrence du syndic est abandonnée, cette périodicité étant sans lien avec la durée effective des contrats du syndic.

Aussi, la mise en concurrence devra désormais intervenir lorsque l’assemblée est appelée à désigner un syndic (que celui-ci soit déjà en place ou non) (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 3, mod. par ord. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 20, 1.).

La mise en concurrence nécessite la production de contrats type qui seront accompagnés de la nouvelle fiche d’information sur les prix et prestations proposées par le syndic dont le modèle sera fixé par arrêté.

Le texte précise expressément que la mise en concurrence n’est pas prescrite à peine d’irrégularité de la décision de désignation du syndic (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 21, al. 3, mod. par ord. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 20, 1).

Il convient, en effet, de préserver la sécurité juridique des copropriétés, en cas d'invalidations rétroactives des actes pris par un syndic dont la désignation aurait fait l’objet d’une annulation.

A noter, qu’est supprimée l'inscription obligatoire de la question de la dispense de mise en concurrence de projets de contrats de syndic, à l'ordre du jour de l'assemblée générale précédant celle appelée à se prononcer sur le renouvellement du syndic.

En effet, selon le rapport au Président de la République, le caractère systématique de cette inscription pouvait laisser croire, à certains copropriétaires, qu'ils étaient tenus de dispenser le conseil syndical de son obligation de mise en concurrence.

Aussi, la demande de dispense de mise en concurrence est désormais laissée à l'initiative du conseil syndical, lorsqu'il estimera inutile de comparer les prestations proposées par son syndic en exercice avec d'autres offres au regard de leur qualité et de leur coût.

Dans tous les cas, la possibilité pour tout copropriétaire de solliciter l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen de projets de contrat de syndic qu'il communique à cet effet est maintenue, une telle possibilité étant susceptible de s'avérer opportune en cas de dispense de mise en concurrence accordée au conseil syndical par l'assemblée générale.

L'article 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est ainsi modifié :

« En vue de l'information de l'assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic professionnel et sans que cette formalité ne soit prescrite à peine d'irrégularité de la décision de désignation du syndic, le conseil syndical met en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic, établis conformément au contrat type mentionné à l'article 18-1-A et accompagnés de la fiche d'information mentionnée au même article. Le conseil syndical peut être dispensé de mise en concurrence par décision votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires. A cette fin, il fait inscrire la demande à l'ordre du jour de l'assemblée générale précédente.

Dans tous les cas, un copropriétaire peut demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de l'assemblée générale, appelée à se prononcer sur la désignation du syndic, l'examen de projets de contrat de syndic qu'il communique à cet effet. »

Le non-respect du contrat type et de transmission de la fiche d’information (lorsque son modèle sera fixé) seront sanctionnés d’une amende administrative dont le montant ne pourra excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

C’est ainsi que la loi n° 65-557du 10 juillet 1965, art. 18-1 A, al. 4, modifié par ord. n° 2019-1101, 30 oct. 2019, art. 16, 2° dispose que :

« Tout contrat ou projet de contrat relatif à l'exercice de la mission de syndic respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat. Le projet de contrat est accompagné d'une fiche d'information sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté.

Tout manquement aux obligations mentionnées aux premier et troisième alinéas du présent article est passible d'une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation. »

AL AVOCATS /ASSOUS-LEGRAND