Dispositions particulières aux syndicats dont le nombre de voix  est réparti entre deux copropriétaires

Il s’agit en effet de remédier aux blocages inhérents aux copropriétés à deux, tout en préservant les droits du copropriétaire minoritaire pour les décisions les plus importantes (article 34).

Ainsi, il est prévu que :

- lorsque le syndic est un non-professionnel, celui-ci pourra solliciter l'autorisation de l'autre copropriétaire afin de déléguer sa mission à un tiers à une fin déterminée (article 41-14).

- en cas de conflit d'intérêts du syndic non professionnel, le copropriétaire qui n'est pas syndic peut exercer une action contre l'autre copropriétaire en paiement des provisions sur charges dues au titre des articles 14-1 et 14-2. En cas d'absence ou de carence du syndic, cette action est ouverte à chacun des copropriétaires (article 41-15).

- par dérogation aux dispositions de l'article 17, du troisième alinéa du I de l'article 18, du a du II de l'article 24, du a de l'article 25 et du deuxième alinéa du I de l'article 22 :

« 1° Les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ;

 2° Les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires sont prises par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix ;

3° Indépendamment du nombre de voix dont il dispose, chaque copropriétaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence » (article 41-16).

- l’article 41-17 dispose que par dérogation aux dispositions de l'article 17, toutes mesures conservatoires et les décisions mentionnées à l'article 41-16, à l'exclusion de celles portant sur le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes, peuvent être prises sans réunion de l'assemblée générale.

Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution. Il est tenu de les notifier à l'autre copropriétaire, à peine d'inopposabilité.

Chaque copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à ses lots.
 

Lorsqu'un copropriétaire a fait l'avance des sommes, il peut obliger l'autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.

- l’article 41-18 dispose que par dérogation aux dispositions de l'article 17 :

1° Les deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions mentionnées à l'article 41-16 ainsi que les décisions relevant de l'unanimité ;

2° Chaque copropriétaire peut convoquer l'autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l'ordre du jour. Chaque copropriétaire peut ajouter des points à l'ordre du jour sous réserve d'en informer préalablement l'autre.

L’article 41-19 prévoit que par dérogation au deuxième alinéa de l'article 42, le copropriétaire peut, à peine de déchéance, contester la décision prise par l'autre copropriétaire dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision.

L'article 41-19 déroge au deuxième alinéa de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 relatif aux actions en contestation des décisions des assemblées générales dont le point de départ est la notification par le syndic du procès-verbal d'assemblée générale. Faute d'assemblée générale, le copropriétaire pourra, à peine de déchéance, contester la décision prise par l'autre copropriétaire dans un délai de deux mois à compter de sa notification.

Sauf urgence, l'exécution d'une décision prise par un copropriétaire sans l'accord de l'autre est suspendue pendant ce délai.

Sur le modèle du troisième alinéa de l'article 42 précité et afin d'éviter les conséquences néfastes liées à l'annulation rétroactive d'une décision qui aurait commencé à être exécutée, le dernier alinéa de l'article 41-19 dispose que, sauf urgence, l'exécution de la décision prise par un copropriétaire sans l'accord de l'autre est suspendue pendant le délai de forclusion de deux mois à compter de la notification de la décision.

- aux termes de l’article 41-20, sans préjudice des dispositions de l'article 14-3, le copropriétaire non syndic qui perçoit des revenus ou expose des frais au titre de l'administration et de la gestion de la copropriété tient un état des dépenses et créances laissé à la disposition de l'autre copropriétaire.ù

- afin d'éviter les blocages liés à l'exigence de l'unanimité, l'article 41-21 prévoit que le copropriétaire le plus diligent peut saisir le juge afin d'être autorisé à passer seul un acte pour lequel le consentement de l'autre serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.

L'acte passé dans les conditions fixées par l'autorisation est alors opposable au copropriétaire dont le consentement a fait défaut.

- l’article 41-22 prévoit que le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l'intérêt commun.

Il peut notamment autoriser un copropriétaire à percevoir des débiteurs du syndicat ou de l'autre copropriétaire une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant, au besoin, les conditions de l'emploi.

- enfin l'aliénation d'une partie commune peut être autorisée judiciairement à la demande du copropriétaire disposant d'au moins deux tiers des tantièmes (article 41-23).

En application de cet article, l'autorisation judiciaire n'est accordée que si la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires. Si une vente est ainsi réalisée, cet article pose une interdiction de remploi des deniers indivis, sauf pour payer les dettes et charges de l'indivision.

Ce mécanisme devrait pouvoir être utilement appliqué aux copropriétés dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, en ce qu'il permet de débloquer une situation économique obérée.

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND