Extension de la terrasse d’un café et déplafonnement du loyer

Selon les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145- 6 du code de commerce, la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité dont l'évolution notable au cours du bail expiré permet, si elle a une incidence favorable sur l'activité exercée dans les locaux loués, d'écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative.

Il s’agit de savoir au cas d’espèce si l’extension de la terrasse de plein air qui se trouve devant l'établissement de bar brasserie peut être regardée comme une modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant nécessairement une incidence favorable sur le commerce exploité par la preneuse.

Tel est l’objet de l’arrêt de la Cour de cassation rendu le 13 octobre 2021.  Lire la suite….

Les faits sont les suivants :

Mme [I] [H] et MM. [J] et [S] [H] (les consorts [H]) ont accepté, à compter du 1er novembre 2011, le renouvellement du bail commercial au profit de la société Lauman, exploitant un commerce de restaurant-bar-brasserie,

moyennant la fixation d'un loyer déplafonné.

Les bailleurs ont, ensuite, assigné la locataire en fixation, selon la valeur locative, du loyer du bail renouvelé.

Les bailleurs font grief à l'arrêt la cour d’appel attaqué (Besançon,11 septembre 2019), de rejeter leur demande tendant à la fixation d'un loyer déplafonné, alors :

« que l'extension des lieux loués à usage de brasserie, par l'agrandissement d'une terrasse extérieure, exploitée sur une autorisation d'occupation du domaine public, accordée et renouvelée depuis des dizaines d'années, constitue une modification notable des conditions d'exploitation et un motif de déplafonnement du loyer . »

En l'espèce, la cour d'appel ayant constaté que la brasserie bénéficiait d'une terrasse agrandie dont l'expert judiciaire a considéré qu'elle constitue un avantage exceptionnel pour les preneurs, par sa surface, le faible montant de la redevance d'occupation du domaine public payée en comparaison avec le chiffre d'affaires élevé généré et la meilleure visibilité donnée au bar-brasserie exploité dans les lieux, avantage justifiant, selon l’expert judiciaire , une majoration de 10 à 15 % de la valeur locative.

Cependant la cour d'appel a donc retenu que l'extension, au cours du bail expiré, de la terrasse de plein air devant l'établissement, installée sur le domaine public et exploitée en vertu d'une autorisation administrative, ne pouvait être retenue comme une modification des caractéristiques des locaux loués, dès lors qu'elle ne faisait pas partie de ceux-ci.

Position de la Cour de cassation :

Selon les articles L. 145-33, L. 145-34 et R. 145- 6 du code de commerce, la valeur locative est déterminée notamment au regard des facteurs locaux de commercialité dont l'évolution notable au cours du bail expiré permet, si elle a une incidence favorable sur l'activité exercée dans les locaux loués, d'écarter la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé et de le fixer selon la valeur locative.

Pour rejeter la demande des bailleurs, l'arrêt de la cour d’appel retient que, parmi les critères d'évaluation utiles, les bailleurs invoquent seulement la modification des caractéristiques du local loué.

La Cour de cassation retient que la cour d'appel, qui n'a pas recherché, comme elle y était pourtant invitée, si l'autorisation municipale accordée, en permettant d'étendre l'exploitation d'une terrasse sur le domaine public, contribue au développement de l'activité commerciale modifiait les facteurs locaux de commercialité et constituait par là-même un motif de déplafonnement, n'a pas donné de base légale à sa décision.

La cour de Cassation en conséquence CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 septembre 2019, par la cour d'appel de Besançon.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 octobre 2021, 20-12.901, Publié au bulletin

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND