Nullité du bail commercial pour un motif étranger au comportement du preneur : effets sur l’indemnité d'occupation

En cas d'annulation d'un bail pour un motif étranger au comportement du locataire, l'indemnité d'occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux. Dès lors, si le locataire n'a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n'est pas redevable d'une indemnité d'occupation. 

Les faits sont les suivants :

Selon l'arrêt de la cour d’appel attaqué (Paris, 27 mai 2020), la SCI bailleresse, a délivré à sa locataire, la société L'Atelier de Marrakech, un commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire inscrite au bail.

La locataire a assigné la bailleresse en opposition au commandement de payer, en annulation du bail commercial, pour non-conformité des locaux loués, et en indemnisation de son préjudice.

En appel, la bailleresse a sollicité, à titre reconventionnel et subsidiaire, une indemnité d'occupation.

Position de la Cour de cassation :

Il résulte de l'article 1304 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 qu'en cas d'annulation d'un bail pour un motif étranger au comportement du preneur, l'indemnité d'occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux.

Dès lors, si le locataire n'a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n'est pas redevable d'une indemnité d'occupation.

Pour condamner la locataire au paiement d'une indemnité d'occupation suite à l'annulation du contrat de bail, l'arrêt de la cour d’appel de Paris du 27 mai 2020 énonce qu'il importe peu que la locataire n'ait pu exploiter les locaux, la bailleresse ayant été privée de la jouissance de son bien jusqu'à la remise des clés.

Or, la locataire avait fait grief à l'arrêt de la cour d’appel de la condamner à payer à la bailleresse une certaine somme à titre d'indemnité d'occupation, alors « qu'en cas d'annulation d'un bail commercial pour erreur sur la substance du fait que le bailleur l'a consenti sur un local impropre à sa destination contractuelle, le locataire qui, pour une raison indépendante de sa volonté, n'a pu bénéficier de la jouissance des lieux loués en raison de leur caractère inexploitable, n'a pas à verser d'indemnité d'occupation. »

La Cour de cassation retient le moyen évoqué par la société locataire et infirme l’arrêt de la cour d’appel retenant qu’en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que la bailleresse avait consenti un bail pour un local impropre à sa destination contractuelle, la cour d'appel, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 novembre 2021, 20-16.334, Publié au bulletin

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND