Empiètement d’un lot sur un autre: qualification de l’action en démolition

 

Lors de l’empiètement par un membre d’une association syndicale libre de propriétaires ayant réalisé une construction empiétant sur un lot propriété de l’association syndicale libre de propriétaires (ASL) se pose la question de la prescription applicable de l’action en démolition.

 

La Cour de cassation s’est prononcée, par un arrêt du 21 septembre 2022, en retenant qu’il s’agit d’une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil, alors que les demandeurs au pourvoi se prévalent de la nature contractuelle du cahier des charges du lotissement et par conséquent de l’application de la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil.

 

 

Les faits sont les suivants :

 

M. [O] est propriétaire d'un lot n° 168 du lotissement « Baie de Naia », bordé par un canal.

 

Le 30 juillet 2018, l'association syndicale libre (l'ASL), constituée lors de la création du lotissement, a assigné M. [O] en démolition d'un ouvrage que celui-ci avait fait construire empiétant sur le lot « canal » n° 337 appartenant à l’ASL.

 

Examen du moyen concernant la qualification des faits et la prescription applicable:

 

Préalablement, la Cour de cassation retient, concernant la propriété de l’ASL, que le lot « canal » n° 337 était la propriété de l'ASL, ce dont il résultait, d'une part, que celui-ci n'était pas susceptible d'appartenir au domaine d'une personne publique et, d'autre part, que la contestation élevée par M. [O] sur la domanialité publique du canal et de l'enrochement litigieux n'était pas sérieuse. Ainsi, la cour d'appel, sans se prononcer sur l'existence ou l'étendue du domaine public, ni être tenue de procéder aux recherches prétendument délaissées que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision.

 

Selon M. [O] les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.

 

A supposer que l'action en démolition de l'ASL ait été fondée sur le non-respect des dispositions contractuelles des documents du lotissement qui s'imposent aux colotis, il s'agissait d'une action personnelle se prescrivant, selon l'article 2224 du code civil, issu de la loi du 17 juin 2008, par cinq ans ; qu'en retenant que « cette contestation de propriété » était une « action réelle immobilière » se prescrivant par trente ans (arrêt, p. 5 § 5), la cour d'appel a violé l'article 2224 du code civil.

 

Réponse de la Cour de cassation :

 

Ayant relevé que l'action engagée par l'ASL reprochait à M. [O] un empiétement sur le lot voisin, la cour d'appel en a exactement déduit que, tendant à obtenir la démolition d'une construction édifiée en violation d'une charge réelle grevant un lot au profit des autres lots en vertu d'une stipulation du cahier des charges du lotissement, qui interdisait tout empiétement par surplomb sur les lots contigus, celle-ci était une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire de l'article 2227 du code civil.

 

Le moyen développé par M. [O] n'est donc pas fondé, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi.

 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 21 septembre 2022, 21-14.799, Inédit

 

 

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