Quel délai pour le locataire contestant la superficie du bien loué ?

 

La société civile immobilière L'Œillet (la bailleresse) a donné à bail à M. [E] et Mme [Y] (les locataires) une maison à usage d'habitation.

 

Se prévalant d'un écart entre la surface mentionnée au bail et celle mesurée par eux, les locataires, après vaine demande à la bailleresse, l'ont assignée, ainsi que Mme [M], « sa représentante », en diminution de loyer et en paiement de diverses sommes.

 

La Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 9 novembre s’est prononcée sur la nature du délai de contestation du loyer au profit du locataire, l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 constituant un texte spécial, dérogeant à la loi générale, et instaurant un délai préfix de forclusion de quatre mois à compter de la première demande de diminution de loyer.

 

 

Faits et procédure

 

Les locataires visent l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose : « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail.

 

Il est constant que les consorts [E] [Y] ont formé une demande de diminution de loyer par envoi à la SCI L'œillet une lettre recommandée en date du 18 août 2017, invoquant une différence de plus d'un vingtième entre la superficie du bien loué mentionnée dans le bail.

 

Par courrier du 6 septembre 2017, la SCI L'œillet, prise en la personne de Mme [M] répondait à différentes autres demandes formulées dans le courrier des consorts [E] [Y] du 18 août 2017, portant sur des désordres affectant leur logement, mais ne formulait aucune observation sur leur demande de diminution de loyer, se contentant de conseiller aux locataires de donner congé de leur bail pour trouver un autre bien pouvant leur convenir.

 

Au soutien de leur appel, les consorts [E] [Y] font valoir que la lettre du 6 septembre 2017 de la SCI L'œillet équivaut à une absence de réponse des bailleurs, et d'autre part, est interruptive de prescription, un nouveau délai de deux mois commençant à courir à compter de cette date, expirant le 6 novembre 2017, le délai de quatre mois prescrit par la loi du 6 juillet 1989 expirant le 6 mars 2018 .

 

Selon les locataires, en retenant, pour en déduire que M. [E] et Mme [Y] se prévalaient vainement d'une cause d'interruption du délai de leur action en diminution du loyer, que le délai prévu par ce texte était un délai préfix de forclusion quand ce délai est un délai de prescription, la cour d'appel a violé l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, ensemble l'article 2219 nouveau du code civil.

 

En conséquence, les locataires font grief à l'arrêt de la cour d’appel (Bordeaux, 27 avril 2021), de déclarer irrecevable comme tardive leur demande en diminution de loyer.

 

Réponse de la Cour de cassation

 

La cour d'appel a énoncé, à bon droit, que le délai de quatre mois prévus par l'article 3-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur.

 

Dès lors, après avoir constaté que les preneurs avaient demandé à la bailleresse de réduire le loyer le 18 août 2017 et que l'assignation avait été délivrée le 5 février 2018, soit plus de quatre mois plus tard, elle en a exactement déduit que cette demande était irrecevable.

 

Le moyen développé par les locataires se prévalant d’un délai de prescription pouvant être interrompu, n'est donc pas fondé.

 

Cass. 3e civ., 9 nov. 2022,  n° 21-19.212, n° 768 FS-D

 

 

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