Résiliation du bail d’habitation en raison des violences commises à l’encontre des employés du bailleur 

Les violences commises par le fils majeur de la locataire à l’encontre des employés du bailleur, et réitérées après une première condamnation pénale, constituent des manquements à l’obligation d’usage paisible des lieux justifiant la résiliation du bail, même si les faits incriminés ont été commis en dehors des lieux donnés à bail ou de leurs accessoires.

Les faits sont les suivants :

L'Office public de l'habitat de la métropole de Lyon, a donné à bail à Mme T... un appartement situé à Bron.

En 2011, L... T..., enfant mineur de Mme T..., vivant à son domicile, a exercé des violences à l'égard des agents du bailleur. A la suite de ces faits ayant donné lieu à une condamnation pénale, Mme T... a été relogée avec son fils dans un appartement situé à Caluire-et-Cuire. 

En 2014, L... T..., devenu majeur, a commis, à Bron, de nouvelles violences pénalement sanctionnées à l'encontre des employés du bailleur.

M. L... T..., âgé de dix-neuf ans, au chômage et sans profession, était bien domicilié chez sa mère au mois de novembre 2014 alors qu'il a commis des violences avec arme, en l'occurrence des pierres, en état de récidive légale, sur les personnes de MM. W... et H..., employés du bailleur dans l'exercice de leurs fonctions.

L'OPAC du Rhône a assigné Mme T... en résiliation du bail pour manquement à l'usage paisible des lieux.

Mme T reproche au jugement du 31 mars 2016 d’avoir prononcé la résiliation du bail à compter du jugement avec toutes ses conséquences ordinaires quant à l'expulsion de Mme T... et la fixation d'une indemnité d'occupation.

La cour d’appel de LYON aux termes de son arrêt du 30 janvier 2018 a confirmé ce jugement.

Les arguments de Mme T…locataire :

Mme T... fait valoir « que le juge n'a le pouvoir de prononcer la résiliation d'un contrat que s'il y a inexécution totale ou partielle d'une des obligations que ce contrat stipule ; que la résiliation d'un bail d'habitation pour manquement à l'obligation d'usage paisible des lieux loués ne peut ainsi être prononcée que si est établie l'existence d'un lien entre les troubles constatés et un manquement à l'obligation, pour le preneur, d'user paisiblement de la chose louée et de ses accessoires ».

Mme T… soutient que la cour d’appel de LYON aux termes de son arrêt du 30 janvier 2018 en retenant, pour établir que Mme T... aurait contrevenu à son obligation d'user des lieux qu'elle a pris à bail paisiblement et en conformité avec leur destination contractuelle, les actes de violence que son fils a perpétrés, le 19 novembre 2014, en dehors de ces lieux donnés à bail ou de leurs accessoires, ne justifie pas que les actes de violence dont elle fait état auraient causé un trouble quelconque dans les lieux donnés à bail ainsi que dans l'immeuble et même dans la commune où ils se trouvent, a violé les articles 1184 ancien et 1240 actuel du code civil, ensemble les articles 1729 du même code et 7 b) de la loi du 6 juillet 1989. »

Réponse de la Cour de la Cour de cassation :

La cour d'appel a retenu à bon droit que les violences commises par le fils de Mme T... à l'encontre des employés du bailleur et réitérées après une première condamnation pénale constituaient des manquements à l'obligation d'usage paisible des lieux incombant au preneur et aux personnes vivant sous son toit .

Selon la Cour de cassation le lieu de commission des violences importait peu dès lors que les victimes étaient des agents du bailleur.

La Cour d’appel de Lyon a donc souverainement déduit que la gravité des troubles ainsi constatés justifiait la résiliation du bail.

Civ. 3e, 17 déc. 2020, FP-P+B+I, n° 18-24.823