Bail commercial: l’accord non équivoque du locataire est nécessaire dans le cadre d’un congé avec offre de renouvellement

A la suite du congé avec offre de renouvellement du bailleur, la seule poursuite du paiement du loyer par le locataire n'est pas de nature à établir la volonté non équivoque de cette dernière d'accepter le renouvellement du bail, alors que les conditions de résiliation du bail ont été modifiées selon les conditions prévues aux termes du congé avec offre de renouvellement .

La Cour de cassation, aux termes d’un arrêt du 7 septembre 2022, décide que la cour d'appel d’Amiens qui s’est prononcée dans ce sens, par arrêt du 22 octobre 2020, a violé l'article 1134, devenu 1103 du code civil constatant l’absence de volonté non équivoque du locataire.

Les faits sont les suivants :

Le 29 septembre 2004, la société BM associés (la bailleresse) a donné à bail commercial à la société Emera Ehpad (la locataire), des locaux à usage de maison de retraite pour une durée de onze ans et neuf mois.

Le 30 mars 2016, la bailleresse a signifié à la locataire un congé avec offre de renouvellement pour le 30 septembre 2016, puis l'a assignée en constatation du renouvellement du bail commercial selon des nouvelles modalités proposées aux termes de l’offre de renouvellement.

Pour accueillir la demande de la bailleresse en renouvellement du bail commercial, la cour d’appel constate que la locataire s'est maintenue dans les lieux après la délivrance du congé avec offre de renouvellement, a gardé le silence et s'est acquittée régulièrement du loyer prévu au congé.

La cour d’appel énonce également que les locaux loués étant à usage de maison de retraite, ceux-ci doivent être qualifiés de locaux monovalents, ce qui permet de conclure un bail d'une durée ferme de neuf ans, sans faculté de résiliation triennale.

La cour d'appel en a déduit que la locataire avait accepté l'offre de renouvellement du bail selon les nouvelles conditions, et que celui-ci avait été renouvelé pour une durée ferme de neuf années.

La société locataire Emera Ehpad, a formé le pourvoi n° J 21-11.592 contre l'arrêt de la cour d’appel d’Amiens, du 22 octobre 2020, dans le litige l'opposant à la société BM associés, défenderesse à la cassation.

Réponse de la Cour de cassation :

La Cour de cassation vise l'article 1134, alinéa 1er, devenu 1103 du code civil, aux termes duquel, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon la Cour de cassation, la cour d’appel en statuant par des motifs impropres à caractériser l'acceptation tacite sans équivoque par la locataire de l'offre de renouvellement, et sans constater le consentement de la société locataire à la clause dérogatoire lui interdisant toute faculté de résiliation triennale du bail, a violé le texte susvisé.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 septembre 2022, 21-11.592, Inédit

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND