La commission de l’agent immobilier est due en l’absence de préjudice réel subi par les acquéreurs d’un bien immobilier

Seule la justification d’un préjudice réel permet à des acquéreurs d’un bien immobilier de pouvoir contester la commission de l’agent immobilier pour défaut de conseil et défaut d'information.

Telle est la position de la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 16 mars 2022.

Les faits sont les suivants :

En vertu d'un mandat de vente exclusif, l'agent immobilier a négocié et rédigé, moyennant commission à la charge de l'acquéreur, un « compromis de vente ferme » en exécution duquel M. et Mme [J] ont acquis, sous diverses conditions suspensives, une villa, avec réserve d'un droit d'usage et d'habitation partiel et viager au profit du vendeur.

Les acquéreurs ont versé un acompte pour lequel l'agent immobilier a été institué séquestre.

Le terrain s'est révélé d'une surface inférieure à celle annoncée et frappé d'une servitude conventionnelle non aedificandi.

Les acquéreurs, invoquant des manquements de l'agent immobilier à ses obligations d'efficacité, d'information et de conseil ont, après réitération de la vente en la forme authentique, refusé de lui payer la commission convenue.

Assignés en paiement par l'agent immobilier, les acquéreurs ont sollicité, à titre reconventionnel, la réduction de la commission, la restitution de l'acompte conservé par l'agent immobilier et l'allocation de dommages-intérêts.

Les acquéreurs font grief à l'arrêt rendu le 15 juillet 2020 par la cour d'appel de Grenoble (1er chambre civile), de rejeter leur demande de dommages-intérêts et de les condamner à payer à l'agent immobilier sa commission.

En effet, les acquéreurs font valoir que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix et que, par suite, c'est à la date d'une telle promesse que s'apprécie la connaissance par l'acquéreur d'un fait l'ayant déterminé à s'engager.

Position de la Cour de cassation :

La Cour de cassation relève que :

- la réduction de la rémunération de l'agent immobilier à une dimension réparatrice et doit être appréciée au regard du préjudice réellement subi par celui qui invoque la faute.

- la cour d'appel a estimé que les acquéreurs, après avoir été informés de l'existence de la servitude non aedificandi, avaient poursuivi la vente avec empressement et ne justifiaient d'aucun préjudice résultant de la faute de l'agent immobilier.

En l’espèce, le projet de construction d'une seconde villa avancé par les acquéreurs du bien immobilier en cause, n'était nullement un élément déterminant de l'opération.

De plus, les acquéreurs ne justifiaient d'aucun préjudice en lien avec le défaut d'information imputable à l'agent immobilier, concernant l'existence d'une servitude non aedificandi grevant ce bien. En effet, la cour d’appel a retenu que les acquéreurs ont été informés par le notaire de l'existence de la servitude.

Enfin, les acquéreurs ont fait preuve d'un grand empressement en vue de la réalisation de la vente et ont persisté dans leur volonté de vite conclure l'affaire, ce qui a été fait, par acte authentique en toute connaissance de cause puisqu'ils étaient informés de l'existence de la servitude.

La Cour de cassation confirme donc l’arrêt de la cour d’appel et rejette les demandes des acquéreurs au titre de la réduction de la commission de l’agent immobilier.

Cass. 1re civ., 16 mars 2022, n° 20-20.334, n° 237 F-D

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND