Copropriété: aliénation d’une partie commune spéciale: quelle majorité ?

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires, appelée à se prononcer sur la cession de parties communes spéciales, seuls les copropriétaires, propriétaires de celles-ci, peuvent décider de leur aliénation.

Tel est l’objet de l’arrêt rendu par la Cour de cassation le 1er juin 2022.

A titre de rappel, les parties communes sont les parties de l’immeuble que tous les copropriétaires peuvent utiliser. On distingue les parties communes générales des parties communes spéciales, lorsque celles-ci ne concernent qu’un groupe de copropriétaires.

Les faits sont les suivants :

Dans une résidence soumis au statut de la copropriété, l'assemblée générale de tous les copropriétaires de la résidence a, le 5 juillet 2016, autorisé la cession à l'un d'entre eux d'une surface déterminée des parties communes spéciales du bâtiment H correspondant à une partie du couloir située au droit de son appartement.

Les consorts [W]), propriétaires de lots situés dans ce bâtiment, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence et la société Foncia Iles d'Or, son syndic, en annulation de la résolution autorisant cette cession, ainsi qu'en paiement de dommages-intérêts.

Les consorts [W] reproche à l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence, du 18 mars 2021 de rejeter leur demande d'annulation des résolutions autorisant la cession, alors « que seuls les copropriétaires des parties communes spéciales qui en ont la propriété indivise, peuvent décider de cette aliénation. »

En jugeant que les résolutions en question, ayant pour objet la cession d'une partie du couloir du bâtiment H, avait été valablement votée par l'ensemble des copropriétaires de la résidence bien qu'elle ait, elle-même, relevé que le bâtiment H constituait une partie commune spéciale, ce dont il résultait qu'une telle décision ne pouvait être votée que par les copropriétaires de ce bâtiment, la cour d'appel a violé l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965.

La position de la Cour de cassation

Selon l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.

Selon l’article 4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, elles sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement.

Pour rejeter la demande d'annulation des résolutions autorisant la cession, la cour d’appel retient que la cession de la partie du couloir commun, qui a été votée à la condition préalable de l'adoption d'un projet modificatif de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, emporte création d'un lot auquel sont nécessairement affectées une quote-part des parties communes spéciales et une quote-part des parties communes générales.

Il en résulte, selon la cour d’appel,  que la modification du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division qu'elle implique relève de l'approbation de l'ensemble de la collectivité des copropriétaires constituant la résidence.

La cour d’appel en déduit que la cession des parties communes spéciales devait être soumise à l'approbation de l'ensemble des copropriétaires de la résidence du fait de la nécessité de modifier l'état descriptif de division relevant de la copropriété toute entière.

La Cour de cassation censure l’arrêt rendu par la cour d’appel faisant valoir qu’en statuant ainsi, alors que seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l'aliénation de celles-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Cass. 3e civ., 1er juin 2022, n° 21-16.232, n° 453 FS-B