Trouble anormal de voisinage: responsabilité de l’acquéreur d’un bien en cas de sinistre antérieur à l’acquisition.

 

En cas de sinistre impactant une propriété voisine, les acquéreurs d’un bien immobilier, sont responsables du chef de trouble anormaux de voisinage alors que l’origine du sinistre se révèle antérieure à leur acquisition.

 

Telle est la position de la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 16 mars 2022.

 

Les faits sont les suivants :

 

Mme [Z], occupe un pavillon assuré en multi-risques habitation auprès de la société Filia-Maif.

 

Le 26 janvier 2007, le pavillon voisin a été vendu par les consorts [G] au profit de M. et Mme [F], assurés depuis le même jour auprès de la société Axa France IARD (la société Axa).

 

Le 3 mars 2007, Mme [Z] a déclaré à son assureur un sinistre dégâts des eaux dans son pavillon.

 

Puis Mme [Z] a assigné, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, les nouveaux propriétaires du pavillon voisin M. et Mme [F], ainsi que les vendeurs, les consorts [G] et la société Axa en réalisation des travaux rendus nécessaires par les infiltrations et en paiement de dommages-intérêts.

 

Les nouveaux propriétaires, M. et Mme [F] ont appelé en garantie, leurs vendeurs les consorts [G] et la société Axa.

 

M. et Mme [F] font grief à l'arrêt de la cour d’appel (Paris, 5 septembre 2018) de les déclarer responsables, sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage, des désordres affectant le pavillon de Mme [Z] dans la proportion de 60 % et de les condamner au paiement de diverses sommes.

 

Ces derniers font valoir que le vendeur est responsable du trouble anormal de voisinage causé avant la cession.

 

De plus, la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés n'a pas pour effet de libérer le vendeur de la responsabilité qu'il encourt en raison d'un trouble anormal de voisinage survenu avant la vente.

 

En excluant tout recours de l'acquéreur à l'encontre du vendeur au motif inopérant qu'une clause de garantie des vices cachés avait été stipulée à l'occasion de la vente, laquelle ne pouvait faire peser sur l'acquéreur une dette née du chef du vendeur, la cour d'appel a violé le principe en vertu duquel nul ne peut causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

En effet, la cour d'appel relevait elle-même que le sinistre trouvait sa cause dans des conduites fuyardes à une époque où les vendeurs, les consorts [G] étaient propriétaires du bien, de sorte qu'ils devaient nécessairement assumer une part du dommage ainsi causé.

 

Position de la Cour de cassation

 

L'action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l'immeuble à l'origine du trouble, responsable de plein droit.

 

Selon la Cour de cassation, ayant constaté que le trouble subsistait alors que M. et Mme [F] étaient devenus propriétaires du fonds à l'origine des désordres, la cour d'appel en a exactement déduit que leur responsabilité devait être retenue, peu important qu'ils n'aient pas été propriétaires de ce fonds au moment où les infiltrations avaient commencé à se produire.

 

La Cour de cassation retient en conséquence que le moyen développé par les nouveaux propriétaires n'est pas fondé.

 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 16 mars 2022, 18-23.954, Publié au bulletin

 

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND

 

 

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