Un copropriétaire peut agir par voie oblique en résiliation du contrat de bail conclu entre un autre copropriétaire et le locataire de ce dernier

Un contrat de location a été donné à la société FMJ Scooter concernant un local commercial, situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, en vue de son utilisation pour l'activité d'achat, vente de cyclomoteurs, réparation de scooters, location de véhicules sans chauffeur et activités connexes.

Le 10 septembre 2012, se plaignant de nuisances sonores et olfactives, les propriétaires d'un lot contigu à ce local, P... et U... P..., ont assigné le bailleur et son locataire, la société FMJ Scooter, ainsi que le syndicat des copropriétaires:

en résiliation du bail et expulsion de la société FMJ Scooter ;
 et, dans l'attente de celle-ci, en interdiction de toute activité de réparation de scooters dans les locaux pris à bail.

La cour d’appel de PARIS a retenu recevables et bien fondées les copropriétaires du lot contigu à agir en résiliation judiciaire du bail consenti à la société FMJ Scooter .

Cet arrêt de la cour d’appel de Paris est contesté par la société locataire FMJ Scooter et son bailleur lesquels ont fait valoir qu'un copropriétaire ne peut, sans porter une atteinte excessive à la liberté contractuelle, agir par voie oblique en résiliation du contrat de bail conclu entre un autre copropriétaire et son locataire.

Réponse de la Cour :

Aux termes de l'article 1166 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, un syndicat de copropriétaires, en cas de carence du copropriétaire-bailleur, peut exercer l'action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (3e Civ., 14 novembre 1985, pourvoi n° 84-15.577, Bull. 1985, III, n° 143).

Par ailleurs le règlement de copropriété ayant la nature d'un contrat, chaque copropriétaire a le droit d'en exiger le respect par les autres (3e Civ., 22 mars 2000, pourvoi n° 98-13.345, Bull. 2000, III, n° 64).

Il en résulte que, tout copropriétaire peut, à l'instar du syndicat des copropriétaires, exercer les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation d'un bail lorsque le locataire de ce dernier méconnaît les stipulations du règlement de copropriété contenues dans celui-ci.

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 avril 2021, 20-18.327, Publié au bulletin

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND