Colocation: la portée de la solidarité de chacun des colocataires en cas de départ prématurité de l’un d’entre eux.

la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 définit « comme la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l'exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.»

Or le départ prématuré de l’un des colocataires peut susciter des difficultés en raison de la solidarité existant quant à l’exécution de l’arriéré des loyers, des charges et réparations locatives résultant du bail.

Faits et procédure

M. S... a donné à bail à Mme W... et à M. K..., copreneurs solidaires, une maison d'habitation.

Mme W... a donné congé à effet au 29 avril 2015.

Plus tard, le 4 janvier 2016, le deuxième colocataire M. K... ex compagnon de Mme W…a libéré les lieux et un état des lieux de sortie a été établi.

Le propriétaire M. S... a assigné les deux copreneurs Mme W... et M. K... en paiement d'un arriéré de loyers et de charges, et de réparations locatives.

Concernant l’arriéré des loyers :

Mme W... colocataire fait grief à la cour d'appel de Montpellier, , de la condamner, à payer à M. S... propriétaire, les sommes de 4 091,33 euros et de 2 739 euros, alors « que le dépôt de garantie a pour objet de garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, au nombre desquelles figure celle de payer le loyer ».

Position de la Cour de cassation :

La Cour de cassation rappelle qu’en vertu des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, un dépôt de garantie peut être prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire.

La Cour de cassation censure la cour d’appel retenant que le dépôt de garantie a notamment pour objet de garantir le paiement du loyer.

Concernant les réparations et dégradations :

Mme W... colocataire fait valoir de plus que la solidarité du colocataire qui a donné congé s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé .

Mme W…. soutient en conséquence qu’en mettant à sa charge dont alors qu'elle avait été libérée de ses obligations contractuelles à compter du 29 octobre 2015, un prorata de travaux correspondant à des désordres constatés dans l'état des lieux de sortie établi le 4 janvier 2016 avec le colocataire qui était resté dans les lieux, la cour d'appel a violé l'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Réponse de la Cour

La Cour de cassation rappelle que selon l'article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989, la solidarité d'un des colocataires prend fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail.

A défaut, elle s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé.

En conséquence la créance du bailleur au titre de la remise en état des lieux étant née après l'expiration de l'obligation solidaire imputable à Mme W…, la Cour de cassation casse et annule, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 2 juillet 2019, par la cour d'appel de Montpellier .

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 8 avril 2021, 19-23.343, Publié au bulletin

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND