Quelle responsabilité du vendeur d’immeuble en l’état futur d’achèvement pour vices de construction ou défauts de conformité apparents ?

 

Les acquéreurs d’un immeuble en VEFA ne peuvent faire jouer la responsabilité contractuelle pour faute du vendeur à défaut d’avoir fait jouer la garantie des vices de construction ou des défauts de conformité apparents dans le délai légal.

 

En effet aux termes de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

 

L’article 1648 alinéa 2 du Code Civil dispose que dans le cas prévu par l’article 1642-1 l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

 

La combinaison des deux articles précités ouvre donc un délai d’un an et un mois pour agir.

 

A défaut de respect de ce délai les acquéreurs ne pourront se prévaloir de la responsabilité contractuelle pour faute du vendeur.

 

Telle est la position de la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 6 avril 2022.

 

Les faits sont les suivants :

 

La société Bouygues immobilier a fait construire, en qualité de maître de l'ouvrage, quatre bâtiments destinés à la vente en l'état futur d'achèvement, constituant la résidence Vivaldi.

 

Le Syndicat estime que la société Bouygues Immobilier avait engagé sa responsabilité contractuelle pour n'avoir pas veillé à la levée des réserves concernant notamment le désordre affectant le fonctionnement du rideau coupe-feu du sous-sol et pour avoir livré l'immeuble en connaissance de ce qu'il était affecté de ce désordre .

 

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence Vivaldi fait grief à l'arrêt attaqué de l'avoir déclaré irrecevable en ses demandes fondées sur les articles 1648 alinéa 2 et 1642-1 du code civil.

 

Position de la Cour de cassation :

 

La cour d'appel a relevé que les désordres affectant les trémies de ventilation et d'éclairement du sous-sol et le dysfonctionnement du rideau coupe-feu, qui avaient été réservés à la « réception » étaient apparus au syndicat des copropriétaires durant l'année de la garantie de parfait achèvement.

 

Il en résulte que les désordres incriminés, relèvent de la garantie des défauts de conformité et des vices apparents d'une durée d'un an à compter de la réception des travaux ou de l'expiration du délai d'un mois prévu à l’article 1642-1 du code civil.

 

Selon la Cour de cassation, la cour d’appel a retenu à bon droit que le syndicat des copropriétaires était, à la date de l'assignation au fond, forclos en ses demandes, lesquelles sont exclusives, dans les rapports entre acquéreurs et vendeur en l'état futur d'achèvement, de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun .

 

Par conséquent, la Cour de cassation rejette le pourvoi et condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Vivaldi aux dépens.

 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 6 avril 2022, 21-13.179, Inédit

 

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND

 

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