Les conditions de maintien d’une servitude discontinue lors de la division d’un fonds

La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues lorsqu'existent, lors de la division d'un fonds :

- des signes apparents de la servitude,

- et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien.

 Selon l’article 692 du code civil « La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes. »

Aux termes de l’article 693 du code civil : « Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. »

A titre de rappel l’article 688 du code civil distingue selon que les servitudes sont continues ou discontinues. : "Les servitudes continues sont celles dont l’usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait actuel de l’homme : tels sont les conduites d’eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.

Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées : tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables"

Les faits sont les suivants :

Les propriétaires d'une parcelle bâtie donnée en location, M. et Mme [M] ont assigné Mme [S], propriétaire de la parcelle voisine, en remise en état d'une canalisation d'évacuation des eaux usées, selon eux obstruée, et en indemnisation, en invoquant l'existence d'une servitude par destination du père de famille entre les deux parcelles, issues de la division d'un seul fonds par acte du 30 septembre 1997.

M. et Mme [M] font grief à l'arrêt de la cour d’appel de CAEN de les avoir déboutés  de leurs demandes tendant à:

- constater l'existence d'une servitude de canalisation souterraine d'évacuation des eaux usées raccordant la parcelle leur appartenant et passant sous la parcelle appartenant à Mme [S],

- condamner, sous astreinte, Mme [S] à remettre en état, à ses frais, la canalisation ou à défaut d'exécution par Mme [S], à être autorisés à pénétrer sur sa propriété pour y faire réaliser les travaux à ses frais.

Position de la Cour de cassation :

La Cour de cassation retient que vu l'article 694 du code civil si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l'un des héritages, sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d'exister activement et passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.

La cour d’appel de CAEN a rejeté les demandes de M. et Mme [M], aux motifs que :

-il n'est pas contesté que la parcelle propriété de M. et Mme [M], et celle de Mme [S] sont issues de la division d'un seul fonds, suivant un acte du 30 septembre 1997 lequel ne mentionne pas l'existence d'une servitude d'écoulement des eaux usées,

- il est constant qu'une telle servitude a un caractère discontinu, de sorte qu'elle ne peut s'acquérir par destination du père de famille, quand bien même elle présenterait un signe apparent matérialisé par un regard.

Selon la Cour de cassation, en statuant ainsi, alors que la destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes discontinues lorsqu'existent, lors de la division du fonds, des signes apparents de la servitude et que l'acte de division ne contient aucune stipulation contraire à son maintien, la cour d'appel a, par refus d'application, violé l’article 694 du code civil.

PAR CES MOTIFS, la Cour de cassation a cassé et annulé, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 décembre 2020, entre les parties, par la cour d'appel de Caen .

Cour de cassation, troisième chambre civile, du 23 mars 2022, 21-11.986, Publié au bulletin

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND