Que devient la commission de l'agent immobilier en cas de rétractation du vendeur ?

Les faits sont les suivants :

Mme A... G..., (la venderesse) a formé un pourvoi en cassation contre un arrêt rendu le 24 janvier 2019 par la cour d'appel de Nîmes dans le litige l'opposant à la société D… immobilier, défenderesse à la cassation.

Par mandat de vente non exclusif, du 23 septembre 2014, modifié par avenant du 25 septembre suivant, Mme G... a confié à la société D…immobilier (l'agent immobilier) la vente d’un bien immobilier moyennant une rémunération de l’agent immobilier de 10 000 euros.

Ce mandat devait prendre fin le 25 décembre 2015.

Le 5 novembre 2015, l'agent immobilier a avisé Mme G... qu'un acquéreur formait une proposition, et lui a transmis l'offre par courriel.

Le 7 novembre suivant, Mme G... a retourné l'offre signée, puis s'est rétractée dès le lendemain, sollicitant un délai de réflexion de trois jours supplémentaires.

L'agent immobilier a mis en demeure la venderesse de lui payer la rémunération prévue au mandat, et l'a assignée en paiement de la clause pénale.

Pour condamner Mme G... à payer à l'agent immobilier une certaine somme en application de la clause pénale, l'arrêt de la cour d’appel de Nîmes, énonce :

- qu’en cas de non-respect des obligations mises à la charge du mandant, comme l'engagement de signer aux prix, charges et conditions convenues, toute promesse de vente ou tout compromis de vente, avec tout acquéreur présenté par le mandataire, le mandant s'engage à verser au mandataire une indemnité compensatrice forfaitaire d'un montant égal à celui de la rémunération prévue,

- et que Mme G... n'a pas respecté cet engagement.

La position de la venderesse suite à l’arrêt de la cour d’appel:

Mme G… contestant la position de l’agent immobilier fait valoir tant que l'acceptation n'est pas parvenue à l'offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l'offrant avant l'acceptation.

Aussi Mme A... G..., (la venderesse) a formé un pourvoi en cassation contre l’ arrêt rendu le 24 janvier 2019 par la cour d'appel de Nîmes.

La position de la Cour de cassation :

La Cour de cassation se réfère à article 6, I, alinéa 5, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 en vertu duquel:

- aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes visées par le premier article de la loi ou ne peut être exigé ou accepté par elles avant qu'une des opérations visées à cet article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

La Cour de cassation relève que la vente n'avait pas été effectivement conclue, de sorte que l'agent immobilier ne pouvait se prévaloir des dispositions de la clause pénale.

En conséquence le refus de la venderesse, de réaliser la vente avec une personne qui lui est présentée par l’agent immobilier ne peut lui être imputé pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, à moins qu'il ne soit établi que ce mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

  Cass. 1re civ., 25 nov.2020, n° 19-18.144, n°734 F-D

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND