Vices apparents dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) : quels recours pour l’acquéreur ?

Les faits sont les suivants :

La société civile immobilière (la SCI) a fait construire, en vue de la vente d'appartements en l'état futur d'achèvement, une résidence comportant plusieurs bâtiments, dont la réception a été prononcée sans réserve du 28 juillet 2006 au 30 juillet 2009.

Par acte du 19 septembre 2013, se plaignant de la persistance de désordres et non-finitions affectant les parties communes, le syndicat des copropriétaires (le SDC) a assigné la SCI en réparation sur le fondement des articles 1792 et 1147 du code civil.

Position du Syndicat de copropriétaires (SDC):

Pendant une période de dix ans à compter de la réception des travaux, le vendeur d'un immeuble à construire est tenu, à l'égard de l'acquéreur, de garantir les dommages de nature décennale au jour de la réception, peu important que ces vices et défauts aient été apparents lors de la prise de possession de l'immeuble par l'acquéreur.

La position de la Cour de cassation :

La Cour de cassation se réfère notamment à l’article 1646-1 du code civil aux termes duquel le vendeur d'immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil.

Aux termes de l'article 1792-6 du code civil, la réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserve.

La Cour de cassation relève que, le caractère apparent ou caché d'un désordre dont la réparation est sollicitée sur le fondement des articles 1646-1 et 1792 et suivants du code civil s'appréciant en la personne du maître de l'ouvrage et à la date de la réception, il importe peu que le vice de construction ait été apparent à la date de la prise de possession par l'acquéreur, la cour d'appel a violé les textes susvisés.

Dans ces conditions, la Cour de cassation casse et annule, mais seulement en ce qu'il rejette comme forcloses les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des désordres relatifs au fonctionnement du portail d'entrée de la résidence, aux trappes de désenfumage, aux finitions des peintures, au carrelage ébréché, au défaut de raccordement des gouttières, à la largeur insuffisante de certains garages, au fonctionnement de la station d'épuration et aux eaux de ruissellement, l'arrêt rendu le 21 mai 2019, entre les parties par la cour d'appel de Fort-de-France.

 Cass. 3e civ., 14 janv. 2021, n° 19-21.130, n° 18 P + R

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND