Les conséquences de la clause d'indexation du bail commercial ne jouant qu’à la hausse du loyer

 

La Cour de cassation retient, aux termes d’un arrêt du 12 janvier 2022, qu’en application de l'article L. 145-39 du code de commerce, est réputée non écrite toute clause d'indexation du loyer ne jouant qu'en cas de variation à la hausse de l'indice de référence. Seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite.

 

Les faits sont les suivants

 

Selon l'arrêt attaqué (Versailles, 5 novembre 2020), la société civile immobilière, aux droits de laquelle se trouve la société Philippe Auguste, a donné en location à la société Proxiserve des locaux à usage commercial.

 

Le contrat comporte une clause d'indexation annuelle du loyer stipulant que celle-ci ne s'appliquera qu'en cas de variation à la hausse de l'indice de référence.

 

La société locataire Proxiserve, contestant cette clause de variabilité à la seule hausse des loyers,  a assigné la société Philippe Auguste en annulation de la clause d'indexation, restitution des sommes payées au titre de celle-ci et remboursement d'honoraires et de divers frais.

 

Position de la Cour de cassation

 

La Cour de cassation rappelle, qu’aux termes de l'article L. 145-39 du code de commerce, dans sa rédaction applicable, par dérogation à l'article L. 145-38, si le bail est assorti d'une clause d'échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

 

Pour réputer la clause d'indexation non écrite en son entier, l'arrêt de la cour d’appel retient que l'intention du bailleur était d'en faire, sans distinction de ses différentes parties, une condition essentielle et déterminante de son consentement, toutes les stipulations de cette clause revêtant un caractère essentiel, conduisant à l'indivisibilité de celles-ci et empêchant d'opérer un choix entre elles pour n'en conserver que certaines.

 

En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser l'indivisibilité, alors que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 12 janvier 2022, 21-11.169, Publié au bulletin

 

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND

 

 

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