Dégradations pendant la location : le locataire présumé responsable

La Cour de cassation, aux termes d’un arrêt rendu le 9 juillet 2020, réaffirme la responsabilité du locataire de toutes dégradations locatives, le locataire ne pouvant s’exonérer de sa responsabilité que pour trois motifs à savoir :

- cas de force majeure,

-faute du bailleur,

- ou fait d'un tiers que le locataire n'a pas introduit dans le logement.

A défaut le locataire reste présumé responsable .

Les faits sont les suivants :

Mme Q... propriétaire a donné à bail à M. X... et à Mme J... une maison d'habitation dont les murs extérieurs ont été crépis courant 2014.

La propriétaire, Mme Q… a refusé de restituer le dépôt de garantie en raison de l'existence de désordres affectant le crépi.

Ces désordres ont été constatés lors de l'état des lieux de sortie du 28 février 2017

M. X... locataire assigne le propriétaire en restitution du dépôt de garantie et en paiement de l'indemnité de retard de 10%.

À titre reconventionnel, Mme Q... propriétaire, a demandé le paiement de la remise en état des façades.

Mme Q... propriétaire reproche au juge de première instance (tribunal d’instance de ROANNE du 20 novembre 2018) de la condamner à restituer le dépôt de garantie augmenté de l'indemnité de retard de 10 % à compter du 2 juillet 2017 et de rejeter sa demande reconventionnelle

En effet selon le tribunal d’instance de ROANNE, il découle de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 que le dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire et qu'il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur.

Selon la propriétaire alors « que s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve du contraire ».

Réponse de la Cour de cassation :

Aux termes de l'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement

A cet égard, le tribunal d’instance retient que la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie ne permet pas de déterminer si les tâches relevées sur le crépi lors de l'état des lieux de sortie sont imputables aux locataires

En effet, dans la mesure où, d'une part, aucune mention n'a été reportée sur l'état des lieux d'entrée concernant l'état des façades, d'autre part, aucun avenant à l'état des lieux d'entrée n'a été effectué à la suite des travaux réalisés en 2014, si bien qu'il est impossible de vérifier l'état initial des murs extérieurs

Selon la Cour de cassation il incombait aux locataires de démontrer que les désordres avaient eu lieu sans leur faute.

En conséquence, la Cour de cassation censure le tribunal d'instance, qui a inversé la charge de la preuve, et casse et annule, en toutes ses dispositions, le jugement rendu le 20 novembre 2018, entre les parties, par le tribunal d'instance de Roanne

Arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 9 juillet 2020 (n°19-13.667)

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND