Vente non conclue : aucune commission ou dédommagement pour l’agent immobilier

 

L’agent immobilier ne peut prétendre à une commission ou à des dommages et intérêts, alors que le vendeur a refusé de vendre et résilie le mandat en présence d’un acquéreur acceptant les conditions de la vente.

 

Les faits sont les suivants :

 

Le 2 décembre 2015, Mme [Q] a confié à la société Transactions 21, agent immobilier, un mandat de vente de son appartement pour un prix de 86 500 euros, INCLUANT la rémunération de l'agent immobilier pour la somme de 6 500 euros. Le mandat était conclu pour une durée de trois mois, renouvelable par tacite reconduction.

 

Le 27 avril 2016, un acquéreur a formé une proposition d'achat du bien au prix fixé.

 

Deux jours plus tard, par lettre recommandée avec avis de réception, Mme [Q] venderesse, a résilié le mandat au profit de l’agent immobilier malgré la proposition qui lui a été faite aux conditions convenues.

 

Lui reprochant d'avoir refusé de signer une promesse de vente alors que l'acquéreur qui avait été présenté a fait une offre au prix du mandat, l'agent immobilier a assigné Mme [Q], la venderesse, en paiement de l'indemnité compensatrice prévue au mandat, en réparation du préjudice subi.

 

L'arrêt rendu le 9 janvier 2020 par la cour d'appel de Dijon donne raison à l’agent immobilier et condamne Mme [Q] à payer à ce dernier la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts.

 

En l'espèce, la cour d'appel a considéré « qu'en s'abstenant de dénoncer le mandat de vente alors qu'elle ne souhaitait plus vendre son bien, la mandante avait manqué à son obligation d'exécuter de bonne foi le contrat et qu'elle avait ainsi engagé sa responsabilité contractuelle ».

 

Or, Mme [Q] conteste cette décision faisant valoir notamment que la vente n'avait pas eu lieu, de sorte que Mme [Q] n'avait commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité et qu'aucune somme ne pouvait être due à quelque titre que ce soit. 

 

La position de la Cour de cassation

 

La Cour de cassation rappelle les articles 1er et 6,-I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, et 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction issue du décret n° 2015-702 du 19 juin 2015.

 

La Cour de cassation fait valoir qu’il résulte du rapprochement de ces textes qu'aucune somme d'argent n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties.

 

Un tel mandat ne permettant pas à l'intermédiaire qui l'a reçu d'engager le mandant pour l'opération envisagée à moins qu'une clause ne l'y autorise expressément, le refus du vendeur de réaliser l’opération aux conditions convenues dans le mandat ne peut lui être imputé pour justifier sa condamnation au paiement de dommages-intérêts, hormis s'il est établi que le mandant a conclu l'opération en privant le mandataire de la rémunération à laquelle il aurait pu légitimement prétendre.

 

La Cour de cassation retient qu’en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la vente n'avait pas eu lieu et que Mme [Q] avait résilié le mandat conformément aux dispositions de l'article 12 du mandat, la cour d'appel a violé les textes susvisés, les demandes de l’intermédiaire étant rejettées.

 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 1, 8 septembre 2021, 20-12.171, Inédit

 

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND

 

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