Copropriété : Le conseil syndical n’a aucun droit d’accès aux parties communes à jouissance privative.

Par une question écrite n° 17126 (JO Sénat du 02/07/2020) M. Yves Détraigne (Marne - UC) rappelle la question 14804 se rapportant à l’accès du conseil syndical à des parties communes à jouissance privative.

Une réponse du Ministère de la justice ( JO Sénat du 27/08/2020) a été rendue à cet égard.

Rappel:

L'article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’Ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, précise que le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

La jurisprudence avait déjà tranché dans ce sens. Le droit de jouissance exclusive sur une partie commune n'est donc pas assimilable à un droit de propriété (Civ. 3ème, 27 mars 2008, n° 07-11801).

Cela suppose de respecter un juste équilibre entre les droits du titulaire de la partie commune à jouissance privative et ceux de la collectivité des copropriétaires .

Rôle et pouvoirs du conseil syndical:

Le conseil syndical est un organe de contrôle et d'assistance du syndic, non de gestion ou d'administration.

Il ne dispose donc d'aucun pouvoir propre au titre de l'administration de la copropriété, à la différence du syndic, et il ne peut se substituer au gestionnaire de l'immeuble, ni représenter le syndicat des copropriétaires.

En conséquence, il relève de la seule compétence du syndic de s'assurer de l'entretien d'une partie commune à jouissance privative par son titulaire, un tel devoir de vérification n'entrant pas dans les attributions légales du conseil syndical.

Rôle et pouvoirs du syndic :

Le syndic, pour s'assurer du bon entretien des parties communes de l'immeuble, peut exercer un « droit de regard » sur l’entretien de la partie commune à jouissance privative et, le cas échéant, faire procéder d'office aux diligences ou opérations de nature à faire cesser un trouble causé aux autres copropriétaires, en cas de carence du copropriétaire bénéficiant d'un droit de jouissance exclusif (voir par ex. l'élagage d'arbres de haute futaie plantés dans un jardin, Cour d'appel de Versailles, 1ère chambre, 1ère section, 17 décembre 2009, n° 08/07144).

À cet effet, le syndic peut être autorisé par le juge, le cas échéant en référé, à pénétrer dans une partie commune dont un copropriétaire à la jouissance privative, dans le respect du droit au respect de la vie privée du copropriétaire concerné, garanti notamment par l'article 9 du code civil, et du principe à valeur constitutionnelle d'inviolabilité du domicile (Cons. const., 18 janvier 1995, n° 94-352 DC, cons. 3).

Le contrôle du bon entretien de parties communes relevant du pouvoir d'initiative du syndic et non des attributions du conseil syndical, l'assemblée générale ne peut, à une quelconque majorité, autoriser le conseil syndical à pénétrer dans une partie commune à jouissance privative, afin de vérifier que l'entretien courant de cette partie est correctement assuré par son titulaire.

L'assistance du syndic dans le cadre d'une visite ou d'une intervention à l'intérieur d'une partie commune à jouissance privative n'entrant pas dans les missions légales du conseil syndical, elle ne peut davantage être prévue dans le règlement de copropriété.

Question écrite n° 17126 (JO Sénat du 02/07/2020) M. Yves Détraigne (Marne - UC)

AL Avocats / ASSOUS-LEGRAND

.