La preuve de la remise du mandat par l’agent immobilier au mandataire conditionne le paiement de la commission ou de la clause pénale insérée aux termes du mandat

 

L’agent immobilier doit être particulièrement vigilant quant au respect du formalisme imposé par les dispositions de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 et de l'article 78 du décret du 20 juillet 1972, notamment quant à la remise aux mandants d'un exemplaire du mandat.

 

A défaut, l’agent immobilier pourrait être débouté de ses demandes de paiement de sa commission prévue ou de la clause pénale insérée en cas de difficultés rencontrées à ce titre.

 

Tel en a décidé ainsi la Cour de cassation aux termes d’un arrêt du 16 juin 2021. 

 

Les faits sont les suivants :

 

Par acte sous seing privé du 5 juin 2014, Mme [C] et M. [T] ont signé avec l'agent immobilier, la société B… un mandat de recherche concernant une maison d’habitation.

 

Ce mandat engageait les vendeurs à traiter en exclusivité avec l’agent immobilier pour la durée du mandat et les douze mois après son terme.

 

Le mandat stipulait une clause pénale en cas de non-respect des obligations par le mandant.

 

Or, Mme [C] et M. [T] ont acquis la maison par l'entremise d'un autre intermédiaire.

 

L'agent immobilier les a assignés, le 18 septembre 2014, en paiement de la somme de 13 400 euros au titre de la clause pénale.

 

Enoncé du moyen :

 

L'agent immobilier fait grief à l'arrêt de la cour d’appel de RENNES du 19 septembre 2019, de rejeter sa demande d’application de la clause pénale, alors cet agent immobilier versait aux débats un mandat de recherche daté, numéroté, signé des parties et établi en double exemplaire.

 

La cour d’appel reproche notamment à l’agent immobilier de ne pas reporter la preuve de la remise de l'un de ces exemplaires aux vendeurs.

 

Pourtant M. [T] et Mme [C] ne contestent pas avoir signé, même s'ils affirment dans leurs conclusions avoir cru signer un bon de visite qui leur a été présenté sur les lieux, à l'issue de la visite de la maison à l'origine du litige.

 

Les signatures sont toutefois précédées de la mention "Fait dans les locaux du mandataire" suivi de l'adresse de l'agence immobilière

 

Réponse de la Cour de cassation :

 

Selon l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, cette clause ne peut recevoir application que :

 

- si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat,

- dont un exemplaire a été remis au mandant.

 

Il en résulte qu'en cas de contestation, il appartient à l'agent immobilier de rapporter la preuve qu'il a satisfait à son obligation de remise d'un exemplaire du mandat au mandant.

 

La Cour de cassation confirme donc l’arrêt de la cour d’appel au motif qu’après avoir énoncé, à bon droit, qu'il appartenait à l'agent immobilier, débiteur de l'obligation résultant de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, de rapporter la preuve de la remise d'un exemplaire du mandat à M. [T] et Mme [C], la cour d'appel en a justement déduit qu'en l'absence de preuve de cette remise, l’agent immobilier ne pouvait se prévaloir de la clause pénale prévue au mandat.

 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, la Cour de cassation rejette en conséquence la demande formée par l’agent immobilier, la société B…, et la condamne à payer à Mme [C] et M. [T] la somme de 3 000 euros .

 

Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, du 16 juin 2021 19-24.526, inédit

 

AL AVOCATS / ASSOUS-LEGRAND

 

 

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